文档介绍：成都【中海格林威治城】项目后评估报告组长:张严班级:B 工管 091 组员:丁银龙组别:第一小组王将徐晶曹俊卿任课老师: 薛丹 成都【中海格林威治城】项目后评估报告摘要: 成都中海格林威治城项目用地通过公开招标方式,于 2003 年4月 10 日竞得,并于 2003 年5 月正式动工, 至 2006 年 11 月全面入伙,于 2007 年6 月达到后评估时点(数据截至时间为: 2007 年6月 30日)。基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的, 希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。目录【核心内容提要】................................................................... 1 【项目概况及评估综述】....................................................... 4 【项目投资管理评估】........................................................... 4 【项目规划设计工作评估】................................................... 7 【项目营销工作评估】......................................................... 13 【项目进度、工程管理评估】............................................. 22 【项目成本管理评估】......................................................... 28 成都中海格林威治城项目后评估报告【项目概况及评估综述】一. 项目概况中海格林威治城是中海地产成都公司首次以公开拍卖方式于 200 3年4月10 日在成都市国土资源局以 311 万元/ 亩竞得的与文里地块项目。项目地处成都市区东南区域一环路外侧: 北临一环路南一段和九眼桥, 南靠四川大学, 东侧临府南河锦江段边的望江路, 西侧临太平南街。成都市锦江南岸, 与百年高校四川大学比邻而居, 著名的文化遗址望江公园和水井坊也近在咫尺。成都市从城市整体发展战略出发,市政府提出了向东向南发展战略,而本地块正处于城市东部和南部的交界的位置,战略地位显著。同时地块本身又地处川大居住区范围内, 因此地块的质素好,起点高,具相当的发展潜值。二. 项目经济技术指标项目占地面积为 亩(合 50, ㎡) ,容积率 。总建筑面积 208, ㎡, 其中住宅(含 1 号楼商务公寓,下同)建筑面积为 143, ㎡,共 1,211 户;商业建筑面积为 24, ㎡; 农贸市场建筑面积为 4, ㎡( 含部分商铺, 下同), 车库建筑面积为 25, ㎡, 不可售面积 10, ㎡( 包括会所、游泳池、球室、架空层、人防设施、自行车库、服务用房等)。项目开发周期中海格林威治城于 2003 年4月 24 日与成都市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》(合同编号: 5101 武<2003> 出让和同第 13号) ,截止到格林威治城 B 区全面入伙, 项目发展总周期为 年,共计 43 个月。其中 A1 区、 A2 区及 16# 楼、 B 区建筑施工周期分别为 1 年零 2 个月(计 406 天)、1 年零 1 个月(计 176 天)、2 年零 4 个月(计 813 天)。三. 项目综合评估成都房地产市场自 2003 年以来步入了高速发展阶段,为格林威治城的成功开发和销售提供了良好的市场契机。中海格林威治城是中海地产成都公司的第一个通过公开拍卖竞得的地块项目, 是继中海名城之后的一个集高层住宅、商业街、小户型、农贸市场为一体的多物业形态的精品复合项目,其操作难度远高于中海名城,具有巨大的挑战性。成都公司通过充分的市场调研和准确的市场定位, 比较成功的实现了市场定位和产品策划阶段决定的产品形态,并且在过程中不断的调整和持续创新,保证了产品的先进性; 同时由于前期策划较为充分和较好的过程控制,成本及质量都得到了良好的控制。在工程实施阶段, 加强工程进度管理, 严格把控工程质量, 真正实现中海地产“过程精品”的生产施工理念。销售阶段, 产品定位中目标客户定位、产品定位细节的推敲及价格的定位, 再到营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看, 格林威治城项目整体运营及操作较为成功。准确把握销售时机, 克服了“非典”、宏观调控等