文档介绍：保利国际广场2011年半年度总结及下半年计划探讨
谁是湖南
完美富人区?
保利国际广场2011年半年度总结及下半年计划探讨
丰满的价值体系体现了项目的高价值预期:
城市发展前景、超高层前景以及打造顶级豪宅产品的愿景
地段:
南湖新城
(共享价值)
资源:
湘江,橘子洲头,岳麓山,人文古迹
(共享价值)
顶级豪宅产品&超高层&城市综合体(独有价值)
基础面
峰值点
第1个前提:项目价值体系
a、显性价值
品牌:央企保利(独有价值)
项目对城市、湘江的贡献、改变城市、湘江领导者
滨江城市开发的揭幕战,大南湖豪宅区的第一期;价值的标杆,
龙脉:山水洲城黄金分割点
拥有城市级的配套;丰富的历史文脉
社会价值
升值潜力
龙脉
城市目的地
身份标签
隐性价值
与国际接轨的城市滨江生活、高层次文化内涵、高端国际化生活圈层
在上半年推广中,保利品牌、南湖情结(资源、龙脉)、首期升值潜力等价值较受认可;独有价值、地段价值、身份标签未形成明显竞争优势。
b、隐性价值
第1个前提:项目价值体系
第2个前提:年度目标
品牌目标
湖南保利进军城市豪宅的品牌提升之作;
保利中国的超高层城市综合体豪宅产品系范本,丰富湖南保利的品牌产品线和综合运营能力
价量目标
推售目标
全年销售任务25亿,已完成5个亿,下半年目标为20个亿。与竞争对手精装价格持平,速度为在售滨江豪宅的5倍以上
平层豪宅宅、江景楼王、公寓密集交叉推售
价-量-速目标表:以29万㎡货量,25亿目标为基础
豪宅组团:平层豪宅—快速,开盘即热销;大平层—总价高,体量大,消化慢;楼王产品保留一栋至2012年推售,保持产品梯次
公寓组团:高速:3个月900套以上,首开500套以上,月均200套,高速消化
291506
28>772
总计
151
31615
210
129-181
A7栋
296
55555
188
259-338
A3栋
住宅
55
100316
1834
48-111
B1栋
公寓
251
47246
188
251
A5栋
143
18902
132
130-160
A2栋
172
37873
220
130-195
A1栋
住宅
均户面积(㎡)
可售总建面(㎡)
可售总套数(套)
面积区间(㎡)
推售楼栋
产品类别
第2个前提:年度目标分解
报告思路
营销策略
本体分析
营销执行
核心策略
策略体系
上半年总结
去化总结
项目价值点梳理
客户总结
推售策略
阶段策略
目标及问题
目标下的问题
目标解析
营销总结
市场分析
市场分析
宏观大势
销售总结
——去化分析
2011年上半年保利国际广场共推出352套房源,共销售239套,剩余113套,其中首批推售产品实现回收均价12762元/平米,二批推售产品实现回收均价13147元/平米,市场价格标杆
——
13234元
12762元
销售均价
39245
4427
34818
销售面积
502960995
58587007
444373988
销售金额
239
32
207
已销售
352
132
220
已推售
352
132
220
总量
合计
A2
A1
保利国际广场上半年共销售住宅239套,其中A1栋207套,A2栋32套,已形成市场热销口碑,目前销售难度主要集中在A2栋约99套货量
销售总结
——剩余货量
剩余货量主要集中在A2栋,面积为129—159平米的三房四房,受到产品本身素质与客户量的影响,开盘后平均去化速度2-3套/周
在销售的32套房子中,去化楼层主要集中在中低楼层其中
A2户型去化楼层主要集中在22楼以下,剩余楼层主要为7楼以下及23楼以上的低楼层与中高楼层,面积较小,总价低而且位于小区内部位置较好,去化率相对较高;
C户型消化仅次于A2户型主要是因为该户型在价格上具有优势,单价最低,总价与A2户型相差不大,面积要大10个平方左右,性价比高;
D户型去化最少主要是因为面积较大,价格居中,总价高,客户承受力有限
销售总结
A1栋去化速度快,剩余约13套,已形成市场热销口碑;A2栋剩余货量较大,走货速度慢;价格方面已成长沙城市豪宅价格标杆
11年上半年,保利国际广场共销售239套,销售金额共5个亿
市场热销口碑初步建立
去化
首批推售产品实现回收均价12762元/平米,二批推售产品实现回收均价13147元/平米
产品实现价格成为豪宅市场价格标杆
剩余99套1