文档介绍：北辰项目策划报告
北辰·新河三角洲
城市综合功能区
目录纲要
定位篇
现有规划下,项目增值方向建议
物业建议篇
公司介绍篇
合富辉煌企业及操作案例介绍
解题篇
项目面临问题及解决思路
项目篇
对于项目与市场的思考与理解
我们对于项目的理解
项目基本理解——商务办公、高档居住等多功能综合体,规模巨大,尤其住宅面积300万㎡,相当与长沙市场近半本年的开发销售量
总建筑面积约500万平方,平台上建筑面积380万平方米
住宅面积300万平方米
综合公共建筑80万平方米(其中商业约30万平方米,五星级酒店约15万平方米,写字楼及公寓约35万平方米)
项目采取全新规划理念,实现完全人车分流,有6>120万平米半地下公共建筑。
住宅面积300万平方米,假设套均面积120平米左右,将有近10万人口入住本区域。
功能丰富,商务、商业、休闲等多种功能集合,商业建筑面积较大。
项目区位及资源——各项资源具备,区位是城市发展方向,但是没有唯一的资源优势
开福区,城市向北扩张中心位置
两江交汇——城市最优的滨水景观资源,是城市最具吸引力的景观区,具备打造成为高尚的休闲娱乐区
两馆一厅和湘江大道建设,未来将形成城市最强势的文化资源和交通优势,是新河三角洲发展的强大推动力
我们对于市场的分析
中国之湖南——承东启西,南北对接,中部崛起重中之重!
■地理位置:位于中国中南部的长江中游,周边与江西、重庆、贵州、广东、广西,湖北交界。全省东西直线距离667公里,南北直线距离774公里,总面积213>. 18万平方公里;
■人口特征:2006年末,,比上一年末增加45. 4万人,% ,中部第三(湖北、山西之后),全国第20位;
■经济水平:2007年全省GDP9145亿元,近五年年均GDP增幅在12%以上。
中国之湖南——泛珠合作,两型社会,积极推进新型工业化!
■泛珠合作是湖南外联内盟的主要战略措施,对于承接产业业转移,增强就业和形成区域联动;
■新型工业化的推进将大力调整省内产业结构,增强经济水平和实力;
■“两型社会”的获批将成为加速湖南经济的发动机,作为龙头的长沙区域辐射能力将进一步增强。
城市规划——四个方向扩城,南城受利于融城发展概念,更具优势
■城市谋求扩张,由中心向各方位突围,城市化进程加快,将推动各片区房地产市场的发展。
南城受到融城影响最大,腹地面积明显较大。
规划前景
中心片
城市心脏所在地,繁华,便利!
西城片
河西新城:科技,生态,人文片区。
东城片
体育新城,武广新站。
南城
CPD,融城核心!
北城
新世纪文化城,物流中心
供应量:
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%。
需求量:
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%。
长沙住宅市场分析
07年供需两旺,全市销售同比呈现较大增长,供求基本平衡
商品房
住宅
预售面积(万㎡)
同比增长(%)
预售面积(万㎡)
同比增长(%)
供应
销售
房地局数据
◆长沙商品房住宅价格03-%—%之间,2007年出现价格暴涨局面,呈逐季上涨趋势,其中2007年第四季度比第一季度约上涨了857元/M2,住宅约上涨了908元/M2。
从我司监测楼盘分析,4000元/平米以上价格已成为市场主力价位。从2007年实际销售价位段来分析,3000元/平方米以下楼盘销售比例大幅降低,,3000-4000元/平方米比例增幅较大,,是目前房产备案的主要房源;4000元/平方米以上楼盘销售大幅增长,,是目前市场上推出楼盘的主力价位。
长沙市价格分析
价格暴涨 2007年全市商品房均价3601元/M2,%;但与其他省会城市比,仍然较低。
以上数据不含经济适用房、定向开发、单位集资建房
三房、四房为市场主流供应与需求的主流户型
◆,%,,%;
◆从各户型供销结构来看,各类户型均供小于求;120-144平米三房、四房仍然是主流供、
求户型;其次为90-120平米二房、三房。
产品供应结构特征
■目前500亩以上的楼盘至少