文档介绍：房地产企业破产重整案件审理实务初探
内容提要：新企业破产法确立了重整这一破产预防制度。重整制度有利于挽救那些虽已陷人债务困境但仍含有挽救价值和期望企业，并能够愈加好地维护各方当事人权益。现在在司法实践中，破产重整程序被广泛适用并呈增加态势。本文经过对房地产企业经营特点分析，对房地产企业怎样具体适用破产重整程序和司法实践中存在相关法律难题进行探讨，以总结房地产企业破产重整之经验。
 
    新企业破产法确立了破产重整法律制度，填补了旧破产法在破产预防制度方面立法空白，完善了破产法体系。理论界和司法实务界对重整制度立法本义、制度价值判定、具体程序适用等问题不停进行深入探讨，以求正确适使用方法律。在破产重整制度实务研究中，需要耐部分含有不一样经典特征企业重整案件进行分类研究，如金融机构、上市企业、房地产企业等特殊企业，要考虑到其业务类型、财产特点等，处理法律针对性适用问题。本文从房地产企业特点出发，对其适用重整程序部分司法实践问题提出处理思绪和立法完善提议。
 
    一、房地产企业破产案件特点和破产重整程序适用
 
    (一)房地产企业破产案件特点
 
    房地产企业是指以盈利为目标从事房地产开发、经营，管理和服务活动企业，其营业内容包含建设、出售、出租、物业管理等围绕房地产开展各项相关业务。在实践中，关键是从事房地产开发及包租经营房地产企业出现破产。开发商需要对房地产项目在较短时间内投入较大资金，如碰到经济政策、经济形势、市场业态等方面原因不利影响，则很可能造成其资金回收困难，出现因资金链断裂而不能清偿到期债务情况。另外，也有部分从事商业房地产包租经营企业，可能因为对出租率预期错误、包租成本过高等原因发生不能清偿到期债务情况，房地产企业破产案件含有以下部分特点：
 
    第一，房地产企业尤其是开发商关键是因资金链断裂、不能清偿债务而破产，但其资产实际价值并不一定不足以清偿全部债务，假如能够缓解支付闲难，处理不动产变现实际障碍，可能避免破产清算。
 
    第二，房地产企业财产变现受到市场原因影响较大，房市改变、区域环境影响和政策原因等均可能造成不动产变现价值不确定，以破产清算程序中拍卖、变卖方法对不动产进行变现，可能不利于实现不动产价值最大化。
 
    第三，房地产企业破产清算往往是无财产担保债权人受偿百分比最低破产案件。以开发项目及所占土地使用权向银行抵押贷款取得部分建设资金，是房地产开发商采取较多资金运作模式。一旦开发商破产，银行在破产清算程序中可就抵押财产优先受偿，而无财产担保其它债权人债权受清偿百分比很低。
 
    第四，房地产企业破产可能影响相关行业企业正常经营。开发商在建设过程中和建筑材料供给方、建筑设备出租方、房屋设施安装方、装饰工程承揽方等形成较为复杂债权债务关系，开发商破产会造成这些债权人经营困难，影响相关行业稳定。而对于从事包租经营房地产企业，破产清算程序进行肯定影响商业承租人正常经营，经营环境破坏会严重影响商业秩序稳定。
 
    第五，房地产企业破产可能影响社会秩序稳定。房地产企业破产肯定包含对个人购房者群体利益保护，这不仅在案件审理中包含复杂法律问题，还可能对社会秩序稳定产生不利影响，爆发群体性事件。现在已出现因房地产包租经营企业破产，影响二百余名个人业主债权人利益而发生数次群访事件案例。所以，审理房地产企业破产案件，应重视社会稳定问题，避免引发群体性事件。
 
    (二)房地产企业破产中对重整程序适用
 
    1．影响重整程序适用原因
 
    相关破产重整制度适用范围，各个国家或地域立法要求不尽相同。日本和中国台湾地域要求重整制度适适用于股份，美国破产法将其适用范围宽泛至企业及合作等自然人企业。中国企业破产法没有对破产重整适用主体范围进行限制，但在实践中，并非全部含有破产原因企业均适宜适用破产重整程序。
 
    首先，现代破产法立法宗旨和破产重整制度价值取向对于破产重整制度适用含有影响。破产重整制度确实立表现了破产法立法宗旨从债权人本位到债权人和债务人利益平衡本位、再到社会利益本位改变过程，同时，破产重整也突出表现了破产法律制度多元化价值取向，即需从债权人利益、债务人利益和企业存续是否对社会经济秩序影响等多方面价值衡量，而对债权人或债务人权益适度限制也是因为考虑到所维护社会利益更为关键。所以，当债务人破产所造成对社会利益、社会经济秩序不利影响较为严重，而其又含有挽救价值和期望时，就能够适用破产重整程序，适度限制债权人或债务人权利。
 
 
    其次，破产重整程序高成本特点对其适用范围确实定含有一定影响。相对于破产和解和破产清算程序而言，重整程序较为复杂，其费用高昂且通常周期较为漫长，所以