文档介绍：新世界凯粤湾1A、1B组团营销总案
2011年4月
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目 录
第一部分 市场分析
第二部分 项目定位
第三部分 销售条件建议
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第一部分 市场分析
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1-1 广州大市分析
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分析：
成交量仍然处于波幅调整态势，在2009年价量齐升的情况下，政府加大调控，在2010年上半年成交量明显回调趋势，但价格仍然呈上升趋势。
数据来源：阳光家缘
住宅价格及成交量
广州市近年商品房成交量及价格走势
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——数据来源：阳光家缘
中心六区信息
分析：
1、中心六区中，09年1月至10年1月中主要供货区域为海珠区、天河区和白云区，三区供货成交面积均突破100万平方米，成交面积保持在全市成交总面积的60%；
2、进入2010年中心六区成交比例有所回调
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分析：
针对房地产市场的政策环境在短短几年间经历了从紧、宽松、再从紧的多次转向，根据当前政策环境，预计2011年仍会面临从紧的政策环境。
政策时间
政策内容
影响
2008年11月至12月
首次置业首付2成利率下浮30%；增加公积金贷款额度等
极大刺激买家入市，对首次置业和多次置业买家均为利好政策，
2009年3月3日
“粤15条”
契税：%下调至1%
之前为购买90平米以下住房方能享受1%契税优惠，现调整为购买144平米以下亦可，刺激消费
2009年3月3日
“粤15条”
土地增值税：
从强制缴纳到分期缴纳
缓解开发商资金困境，刺激市场商品房供给
2009年5月4日
公积金：区域限制到八城互贷
刺激珠三角非广州公积金进入广州楼市，但对交易市场影响不大
2009年6月11日“穗6条”
收紧各项政策，平抑广州疯长楼价
政策总体利好，楼价和商品房成交量稳步上升
2010年1月11日
二套房贷不得低于40%
打击楼市投机行为，为复苏的楼市小泼冷水
2010年4月17日
首套房贷不得低于30%，二套房50%，,三套房停贷
打击楼市过快增长,全国楼市呈现价量齐跌
政策影响
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广州亚运会
禁止施工条令
国民经济增长
分析：
1、作为亚运会的举办城市，将有诸多利好支持，楼市依然稳定增长；
2、受禁止施工条令的影响，2010年市场新货增量幅度变大，而11年上半年市场新货供应量将减少，催高楼价，出现开发商捂盘惜售；
2010至2011年楼市影响
促进广州各产业发展，提速经济增长
2011年上半年市场供货量不足,催高楼价，捂盘惜售
以房地产行业稳步增长为前提
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2008年至2012年居住用地供给年度计划
分析：
1、土地供给波动不大但有逐渐缩紧趋势；
2、商品住房用地供给不变的情况下，政府保障型住房和廉租房土地供给逐年减少，将刺激商品房的供需平衡
1、2008年，各类居住用地供应总面积300―490公顷。
其中：政府保障型住房用地供应50―90公顷，包括廉租住房用地4公顷，经济适用住房用地46―86公顷 ；商品住房用地250―400公顷。
2、2009年，各类居住用地供应总面积314―495公顷。
其中：政府保障型住房用地供应64―95公顷，包括廉租住房用地14―15公顷，经济适用住房用地50―80公顷；商品住房用地250―400公顷。
3、2010年，各类居住用地供应总面积295―405公顷。
其中：政府保障型住房用地供应45―55公顷，包括廉租住房用地15公顷，经济适用住房用地30―40公顷；商品住房用地250―350公顷。
4、2011年，各类居住用地供应总面积288―400公顷。
其中：政府保障型住房用地供应38―50公顷，包括廉租住房用地8―10公顷，经济适用住房用地30―40公顷；商品住房用地250―350公顷。
5、2012年，各类居住用地供应总面积285―400公顷。
其中：政府保障型住房用地供应35―50公顷，包括廉租住房用地5―10公顷，经济适用住房用地30―40公顷；商品住房用地250―350公顷。
——数据来源：广州市国土资源和房屋管理局
土地供给
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小结
09年1-10月广州市场整体销售情况良好，价格稳步提升；但成交量于9月份出现拐点并趋于稳定；
全市供货以中心城区为主，中心城区成交均价远高于其他城区，拉升广州楼价；
全年政策总体利好，但楼价的上升时消费者消费更趋于理性同时存在有观望氛围
亚运会拉动广州经济，利好有利于房地产业的发展；但受2010年10月25日至12月22日强制停工影响，2011年上半年楼市供货量减少，催高楼价及