文档介绍：引言
策划目的
第一部分市场调查与分析
物业名词解释
楼盘案例
市场分析及小户型物业分析
第二部分产品策略
策划思路
产品规划定位
卖点梳理
第三部分客户分析
目标市场定位与分析
目标客户锁定
第四部分价格策略
价格策略
具体措施
第五部分营销推广
推广策略及遵循原则具体营销战略
入市策略推广策略
引言
对于公司单身公寓项目的市场研究，决定了本次《项目营销策略总体思路方案》，也如其本身一样充满着度，更具挑战。
如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性
如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险
打动
如何构架一个从战略、战术到战役一气呵成，市场的市场攻击体系
一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺垫，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。
本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。
策划目的
1．树立产品品牌，体现公司单身公寓项目的 2 个价
值：
升值空间 --- 项目区域具有很大的升值潜力；
个人价值、身份体现 --- 个人、家庭的成功感。
2．使产品具有较高的市场认可度，保证产品顺利营
销。
3．以成功的项目操作和品牌树立，打造开发商在业界的良好品牌形象，为开发商的后期开发铺平道路。
第一部分市场调查与分析
名词解释
1、酒店式公寓，意为 “酒店式的服务，公寓式的管理 ”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种
功能于一体。
2、公寓式酒店，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，它的服务包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。
3、从上面的论述中我们可以看出：在服务上，酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别；它们之间的本质差别在于：酒店式公寓是提供了酒店式服务的公寓，而公寓式酒店则是在酒店客房中提供了相当家庭设备（如厨具）的酒店，它的实质还是酒店。
产权式酒店，即酒店的开发商将酒店的每一个客房的产权分别出售给多个业主，业主每年拥有一定的时间段免费入住，其余时间段，可以委托开发商或管理公司经营，并享受一定的分红，同时业主可以转卖、继承、抵押、馈赠。产权式酒店是房地产业与酒店业、旅游业相互交融的一种综合性产品。虽然从某种意义上讲，它比酒店式公寓更具有投资价值，更容易实现人们预期的投资目标，但它的分时度假和稳定的租金回报，也不容易实现。
楼盘案例
项目名称：兆顺第一城项目地址：楚雄市鹿城南路鲁班阁开发商：楚雄市兆顺房地产开发有限责任公司销售电话：项目情况：项目位于楚雄市鹿城南路原鲁班阁农贸市场，总占地面积 50亩，主要以住宅、商铺、写字楼、酒店式公寓为主，其中住宅 1400多户，商铺 240多间，酒店式公寓 260套（面积有45川和79 两种，其中79 占五分之一）。均为高层建筑，地上最高层为 32层，地下二层（车库）。最底层 5层、均为商场。住宅面积从 50
^ —192 之间，其中小户型占总住宅套数的50%。50户型占多数，有260多套。该项目住宅 20%左右为原地居民安置房，兆顺第一城容积率为，绿化率 33%。
项目规划及设计：
1 .打造楚雄州首个 27 万平方米城市综合体
楚雄第一个 10 万平米以上的商业群
楚雄第一个 100m 以上高层住宅区
功能划分：
A 区： 5 层（顶层为空中花园）全部为商业，建筑为钢混结
构。
B区：1至5层：商业
6层至18层：酒店市公寓
19层至28层：写字楼（未开始销售）
C区：1层至2层：商业
3层至32层：住房（框剪结构）
D区：1至6层：商