文档介绍：大家顾问2008年武汉复地东湖国际项目前期定位报告
GREAT MASTER CHINA LIMITED
顾问机构出品
2008年4月14日
2008年武汉
六大城市综合体项目分析
城市综合体,又称“豪布斯卡(HOPSCA)”。
豪布斯卡(HOPSCA)是一种源于欧美的造城理念,1986年最先诞生于巴黎的拉德芳斯,后兴于纽约之心脏——曼哈顿,东京之核心——六本木,是现代地产所能达到的最高形态。所谓“豪布斯卡”(HOPSCA)就是由酒店(HOTEL)+写字楼(OFFICE)+停车场(PARKING)+大型综合购物中心(SHOPPING MALL)+娱乐空间(CONVENTION)+国际公寓(APARTMENT)的复合体。在国外已经发展成熟,但在中国仍处于开拓发展期。上海的新天地项目属于国内比较成功的案例。
城市综合体
虽然豪布斯卡(HOPSCA)在国外受到企业的推崇,但是它的选址与兴建却有着严格的要求和标准。
首先,豪布斯卡(HOPSCA)属于综合性物业,由于对其建筑密度及容积率有特定的要求,所以豪布斯卡(HOPSCA)一般分布于城市次中心,这样才能使得豪布斯卡(HOPSCA)建筑密度降低,以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式;
同时,作为豪布斯卡(HOPSCA)必须有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础;此外,HOPSCA豪布斯卡与城市的经济有着密切的联系,这一切都需要豪布斯卡(HOPSCA)与城市之间必须有快速便捷的交通网络做纽带,保证在豪布斯卡(HOPSCA)社区内的人员的便利性。
城市综合体的思考
城市综合体由于包含了众多建筑形态,所以体量一般极为庞大,在城市中心城区土地极为稀缺的今天,除开大规模的“旧城改造”项目有可能操作成为真正的城市综合体外,更多的项目是按照城市综合体项目的规划、设计思路,在一个综合性项目中进行酒店、写字楼、商业街、高档住宅等产品的组合性开发,以期达到最佳的经济效益和社会效益。
武汉的“都市综合体”,除武汉新世界中心外,大多处于在建或规划阶段,如瑞安·武汉天地、万豪·联邦中心(住宅先期开发)、世贸·锦绣长江。
武汉典型都市综合体
汉口天地(武汉天地)
位于武汉内环汉口永青街,是永清商务区的核心组成部分,是香港瑞安集团在汉操作的顶级品牌大盘,建筑面积近140万方A地块以办公楼、餐饮、娱乐、零售为主。项目第一期工程汉口天地将会保留修建9幢上世纪二、三十年代的历史建筑,在传统建筑特色中注入新的生命力,提升其商业经营价值,成为武汉市的新地标。另外可能会建一幢楼高250米的标志性建筑大楼,是一个极具武汉时代文化特色的城中城项目,目前在前期客户积累过程之中,预计开发周期8到10年。
世茂锦绣长江
占地面积858亩,建筑总面积165万平方米,会所建筑面积11000平方米。
一期容积率23>.68,绿化率53%,可售1044户,停车位为1:。
开发理念:四大世界风情园林,打造国际生活圈,项目分四期开发,一期为亚洲养生园、二期欧洲音乐园、三期美洲现代园、四期澳洲休闲园
形象定位:重新划分大武汉荣耀版图
新武汉、世中心
营销战略:以城市运营商为己任,构建和谐公共空间
项目公建:五星级酒店、11000平方会所 1公里长滨江商业街、下沉式商业广场、长江博物馆、开放式音乐广场、国际双语幼儿园
目前为一期开发,打造亚洲风情园、销售均价11000元
武汉典型高端大盘
武重地块
地块位置:武昌区中北路147号
土地用途:居住
总用地面积:527934㎡建筑容积率:
项目目前为工厂阶段,由上海复地开发与上海豫园商城房地产发展有限公司联合开发、项目将实现复地早期进入武汉的理想,在武汉复制一座城隍庙,预计这也是该项目的文化之根。
项目09年交地、规划方案不可知,但是该项目将是本项目最直接的竞争对手。
武汉典型高端大盘
用地面积:
总建筑面积:1065240平米
其中:住宅 991360平米
公建 73880平米
容积率:
绿化率: 42%
住宅总户数:9641户
拟分8——10年开发。
武汉典型高端大盘
武锅项目
新世界中心是位于航空路口由新世界开发的一个大型城市综合项目,,,整个建筑包括有商场、酒店、写字楼、住宅、商业街和对外车位,总投资12亿。
项目规划有4栋联体高层住宅638套,5层新世界高档百货商场1栋26层5A写字楼和1栋6星级酒店,住宅下商铺规划为对外步行街,对外公共车位600个,住宅销售均价7300元/㎡,写字楼12000元/㎡,商业为自己招租,有瓦萨琦