文档介绍：常营项目临时售楼处选址建议
常营项目
临时售楼处选址建议
思源经纪常营项目组
20091>.2
临时售楼处选址前提
项目自身不具备搭建售楼处的条件,需另外设置售楼处
工程进展:
目前处于挖槽阶段:
预计09年5月出地面
09年12月结构封顶。
选址要求
具备条件
面积要求
成本投入
距离项目现场较近,交通便利,人流量大,展示性好,能够有效拦截竞品客户。
面积适中、格局合理,满足基本的接待和办公需求(约200平米左右)。
09年营销费用有限,不宜前期投入过大。
针对售楼处选址的基本要求,初步确定两套方案
方案一:租赁周边社区底商
方案二:使用项目现场邮局用房
方案一:租赁底商
万象新天底商:临朝阳北路
柏林爱乐底商:临东苇路
东卫城底商:临朝阳路
项目现场
朝
阳
北
路
朝
阳
路
杨闸环岛
底商分布情况:周边成熟社区底商较少,且品质差异较大,初步选取周边底商中交通便利、品质较好的3个底商(柏林爱乐、东卫城、万象新天)进行深入调研。
朝
阳
路
杨闸环岛
柏林爱乐底商
客户到访售楼处动线
项目现场
朝
阳
北
路
朝
阳
路
杨闸环岛
柏林爱乐底商
柏林爱乐底商
位置:东苇路柏林爱乐底商
交通便捷:朝阳路、朝阳北路之间,自驾车、公交车较为方便,。
人流量密集:周边中低档商业配套完善,人流、车流十分密集
展示性良好:为二层底商,面向东苇路,但门头规范严格,展示性略受影响
突出的拦截竞品客户效果:该底商向南200m为柏林爱乐售楼处,向北1000m为万象新天
售楼处,两项目后期均有同类竞品入市,拦截效果将比较明显。
区位条件
面积格局
租赁成本
备选底商位置
底商正面东苇路
距项目现场较近,看房便捷,拦截竞品客户位置较佳。
柏林爱乐底商
一层层高4m左右,
开间5m左右
进深13m左右
底商面积200平米左右,上下二层,单层面积100平米;
格局不够方正,卫生间将单层面积分割为两部分,使得实际敞开可做展示、接待区的面积相对较小,在40平米左右。
区位条件
面积格局
租赁成本
卫生间
底商面积适中。
柏林爱乐底商
租金:3-*天
水电:按商业水电费收取
物业费:免收
取暖:免收
区位条件
面积格局
租赁成本
租赁成本较低,且免物业及取暖费!
柏林爱乐底商小结
优势:
区位条件相对突出,与项目现场通达性较好,且对竞品项目客户有很好的拦截作用。面积适中,格局能够满足本项目需求;租赁费用相对较低,可节约投入成本。
劣势:展示性略受影响,格局不够方正。
东卫城底商
项目现场
朝
阳
北
路
朝
阳
路
杨闸环岛
东卫城底商
客户到访售楼处动线
东卫城底商
位置:朝阳路杨闸环岛西北角
交通便利:城铁八通线、朝阳路快速公交、多条公交线路,但交通比较拥堵,公交线路需换乘。。
人流量较大:为集中商业底商,人流量大,周边有华润超市、管庄建材城等。
展示性优越:该底商为一层西南角位置,面向杨闸环岛。
有一定拦截竞品客户效果:该底商正对朗廷售楼处,向东1000m为北京新天地项目,对这两项目的客户拦截效果将较为明显,考虑到朗廷项目体量有限,后期客户流量下降,拦截客户效果将减弱。
备选底商位置
区位条件
面积格局
租赁成本
距离项目现场较远,看房便捷性较差。
东卫城底商
开间柱间距6-
进深柱间距7m左右,最大进深20m
底商面积可出租自行分割,
格局方正。
开间12m,进深20m分割。
区位条件
面积格局
租赁成本
面积可根据需求,自行分割。
东卫城底商
租金:10元/平米*天
水电:按商业水电费收取
物业费:免收
取暖:中央空调,50元/平米*年
付款方式:一次性
区位条件
面积格局
租赁成本
租赁成本较高,付款方式较严。
东卫城底商结论:
优势:
自身区位条件比较优越,做售楼处展示性较好,面积、户型格局符合售楼处需求。
劣势:
但与项目现场的通达性很差,租赁成本昂贵,且需一次性支付。
朝
阳
路
杨闸环岛
万象新天底商
客户到访售楼处动线
项目现场
朝
阳
北
路
朝
阳
路
杨闸环岛
万象新天底商:临朝阳北路
万象新天底商
位置:临朝阳北路万象新天底商
交通比较方便:紧邻朝阳北路,自驾车较方便、公交车相对少于柏林爱乐,。
人流量少:商业