文档介绍：德思勤_扬州南部临港新城389地块项目策划定位报告
地产服务· 投资管理· 资产及商业管理
扬州南部临港新城389地块项目
策划定位报告
德思勤·深圳
2009年2月
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报告框架
项目市场背景扫描
项目发展战略
项目分析
项目定位
一、项目分析
1、项目概况
容积率:≤
建筑密度:≤25%
住宅建筑套密度:≥190套/公顷
住宅建筑面积净密度:≤
绿地率:≥35%
技术指标:
地块总用地面积7>
其中A地块: 公共绿地
B地块: 二类居住用地
C地块: 公共绿地
本地块位于扬州市港口分区,其四至范围为:东至规划支路,北至胖南湖(暂定名)南路,西至规划支路,南至邗江河北路。
项目地块
2、项目地段位置分析
主导向南
南部
新城
项目
项目位于港口分区中部,是扬州城市发展战略“主导向南”的前沿区
域,但区域为工业园区及区域房地产开发程度低、市政配套不完善等导致客户认可度不高
但区域未来规划向好,是扬州城市副中心之一
3、项目交通分析
区间交通系统:
项目东侧现有快速景观路扬子江南路、南侧有规划邗江河北路,北侧有施沙路,区间交通便捷
区域交通系统:
北侧有规划中的胖南湖路(暂定名)及分布的环绕市政小道,预期项目交通便捷
扬子江南路
环状公交线路
邗江北路
施沙路沿长段
胖南湖路
项目预期出入交通便利,优势明显
4、项目资源价值分析
区位价值:项目位于扬州市(南部)港口分区,城市发展趋势向南
潜力片区:光伏、LED技术产业发展潜力大
稀缺价值:两湖一公园一河(九龙湖、燕栖湖、扬子津生态园、古运河)
交通价值:区间、区域交通系统发达
人文价值:古运河与高旻寺等古文化与工业文明交相辉映
增值价值:5000平米邻里中心、教育配套、医院等
项目自身资源价值较好,但区域形象较差,需结合项目区域资
源价值进行区域形象包装。
本项目最大的优势:区域资源价值优势,但需进行整合塑造
最大的劣势:区域认可度不高
5、项目整体印象
项目是临港新城区域开发启动区域,在区域成熟度不高的状况下,项目开发要站在整个临港新城的规划下进行营造开发,借势于区域开发蓝图,以全新形象引领市场。
需要确定
6、项目问题梳理
项目定位
客户定位
产品定位
产品面积区间
产品价格
需要明确
首先明确
目标客户在哪里?
目标客户需要什么样的产品?
如何吸引他们
问题1:如何解决项目定位与区域定位关系?
问题2:项目客户来源?
问题3:打造的产品如何能适应客户?
7、客户定位思路
宏观分析
中观影响
客户分布规律与产品需求规律
以及价格分布规律
客户购房心理与趋势
微观竞争
项目与竞争产品比较,区别客户
需求
市场分析
客户分析
二、宏观市场分析
项目市场背景扫描
1、08下半年宏观经济背景及政策
■国际经济衰退迹象明显:2008下半年,美国华尔街危机不仅迅速波及全球金融市场,而且已由虚拟经济向实体经济蔓延。世界经济衰退迹象明显。
■国际金融危机拖累国内经济:虽然我国的资本管制使金融危机对国内金融机构直接影响有限。但由于我国与美国、全球经济之间的联系日益密切,金融危机对我国外向型企业的影响持续加深,导致国内经济外需不足。
■国内实行积极的财策及宽松的货币环境:为抵御国际经济环境对中国的不利影响,应对复杂多变的形势。中国实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策,加快民生工程、基础设施、生态环境和灾后重建,保障经济平稳较快增长。
■4万亿经济刺激方案保增长:中国政府2008年11月公布两年投资总额达