文档介绍：北京东三环住宅项目投标书
前言
本投标书由项目分析、项目市场定位、项目预期、价格控制、营销策略、合作方式六大 部分组成。其中项目分析部分从项目硬件条件、区域状况、竞争项目等多个方面进行了较为 详尽地论述， 旨在为标书后面部分的项目定位、 价格预期及营销推广策略提供相应的数据支 持。通过对项目硬件和其所处区域的分析，即可明确其合理的市场定位和产品卖点，并找出 项目的目标客户。 而后透过同区域内相似物业的调查研究， 提出合理的价格预期和销售周期 控制。根据确定的预期价格及销售周期， 我们在后文中的营销推广策略部分提出了实施建议 和不同销售期的推广重点。
第一部分：项目分析
一、 条件分析
1、位置及四至
项目位于燕莎商圈，座落于小亮马桥东方东路 1 号。东面正对即将兴建的第三使馆区，南距希尔顿饭店
200 米，距燕莎购物中心约 1000 米；西距东三环北路约 200 米，距幸福大厦、发展大厦、京信大厦等高级写 字楼约 1500 米；北临现代盛世大厦、国航大厦，距机场辅路约 130 米。交通便捷，距机场高速仅 500 米左右
2、地块分析
项目被小亮马桥路所围，是不规则的四边形，近似扇面形状。项目占地 公顷，规模较小。公寓由一 幢独立塔楼和一幢塔板联体楼组成，经由实地考察，整个项目除去两幢公寓楼及一室外泳池所用土地面积，剩 余用地面积很小， 考虑到地下车库进出口的设置和日后车辆在项目内能够行驶顺畅， 项目不可能做大面积绿化 和景观设计。
3、主要技术指标分析
塔楼 32 层 米高，板楼塔部 32 层、板部 26 层，所以项目属于超高层建筑， 的容积率如果作为 单纯居住性质的公寓是偏高的。
4、户型分析
（ 1） 户型配比
项目共计293户，其中塔楼108户，塔板联体楼185户，共25种户型。其中二居、三居、四居、五居的
分配比例如下表所示：
项目整体户型配比表
类型
户型建筑面积
户数
比例
二居
m2—— 就
51
约 %
三居
m—— m
234
约 %
m
1
约 %
四居
平层
m—— m
3
约1%
跃层
m—— m
3
约1%
五居（跃层）
m
1
约 %
塔楼户型配比表
类型
户型建筑面积
户数
比例
二居
m —
m2
51
约47%
三居
169 m2 ——
m
52
约48%
四居
平层
m —
m2
3
约3%
跃层
m —
m2
2
约2%
塔板联体楼户型配比表
类型
户型建筑面积
户数
比例
三居
m—— m
183
约99%
四居（跃层）
m
1
约 %
五居（跃层）
m
1
约 %
注：以上三个户型配比表内户型的建筑面积全部按照 80%的使用率，根据户型的使用面积计算得岀
（2） 主力户型分析
从上述户型配比分析表不难看岀，项目的主力户型是面积 ，占到总户数
的 %。
180就以上的有122户，占整个
塔板联体楼中有 99%勺户型都为三居，每户面积均偏大。其中建筑面积在 项目三居室的52%最大可达到 （一套）。
塔楼的主力户型是二居和三居，分别占塔楼总户数的 47%和48%，三居面积以
。
（ 3 ） 项目配套分析
项目采用高标准配置，每层多为两户，配两部电梯。空调采用先进的中央集中空调，全楼配中央新风，所 有新风经过中央除菌、除尘、调湿处理。所有设备均采用先进的弱电系统，其中家居智能系统可电话遥控家中 电器，采用宽频入户。
项目配套设施比较完善，一层为约 3000 平方米会所设计，包括阳光室内地板采暖恒温泳池，桑拿、健身、 小影院、台球、餐厅等。全地下车库设计，地下一层 117 辆，地下二层 113 辆，共计 230 辆。
项目的高标准配置和完善的配套设施适宜定位于高档投资型物业。
二、 区域分析
1 、道路交通状况
燕莎区域内主要道路有机场路、机场辅路、三环路、亮马桥路、宵云路、小亮马桥路等。由于燕莎区域开 发时间较早，区域内主干道路的可通达性很好，但是道路规模比较落后，路面陈旧、坑洼不平。商圈内商业繁