文档介绍：郴州·恒大华府营销策略报告
郴州·恒大华府营销策略报告
合富辉煌(中国)湖南公司
2011年1月17日
目录
市场环境分析
三
四
二
一
五
六
广告宣传分析
购房特征分析
客户特征分析
项目本体分析
营销思路建议
市场环境分析
一
目录
主要竞争项目分析
郴州市场概况分析
截至2009年8月31日,郴州市辖郴州市区(苏仙区、北湖区)和8个县,代管1个县级市。
市区辖二大行政区:
北湖区面积815平方千米,人口30万、新城区、行政商务商业中心
苏仙区面积1357平方千米,人口34万、老城区,市中心
本项目处于北湖区青年大道与南湖路交接处,属北湖区。
城市整体规模较小,市区人口仅64万,属于蓄势发力的三线城市
北湖区
恒大华府
苏仙区
构建“大郴州”
郴州的城市发展将以“核心带动、十字延伸;网状发展、组团推进”,构建“大郴州”。
城市规划发展特征
郴资桂一体化
“一区四极”大郴州城市空间
一区:郴资桂一体化区域的核心发展区。
四极:郴州老城区、郴州新城区、资兴城区、桂阳城区作为郴资桂一体化发展的极核。
房地产发展格局——二极分化
——二大格局:新城区和老城区
老城区——北湖公园(配套、地段)
房地产开发更多的依靠旧城改造,受规模和周边环境限制,整体目前缺乏整块的空置土地可以开发,楼盘质素不高。
新城区——五岭广场、骆仙岭(产品、环境、生态资源)
城区发展的核心区域,规划合理,环境优美,代表着郴州房地产未来的发展方向。土地出让/转让量大,楼盘可塑性强。
目前已产生了一批影响郴州楼市的精品盘,如御景城市花园、天一华府、亿枫翠城等等。
市场板块特征
五岭板块:以五岭广场为主的文化休闲中心。已经成为郴州新的高档项目的聚集区。
骆仙岭板块:以北湖市郊骆仙铺村为中心,定位:高尚住宅、休闲娱乐为一体的环保型、生态型的新城区。
苏仙岭板块:郴州历史和文化底蕴资源优势的区域,郴州最适合居住的区域,苏仙岭、郴江河市政配套元素,突现了该区域的核心价值。
王仙岭板块:郴州与资兴联合一体化的中间区域,承载了郴州几十年发展蓝图的寄居地、王仙岭的文脉资源。
北湖公园板块:郴州城市中心区域范围,拥有最齐全的市政配套、和唯一的北湖公园。
北湖公园板块
王仙岭板块
苏仙岭板块
骆仙岭板块
五岭广场板块
郴州属资源型城市,以山、水自然资源为中心发展,形成了“三岭一湖一广场”的住宅发展格局
恒大华府
北湖公园板块
五岭广场板块
王仙岭板块
苏仙岭板块
骆仙岭板块
板块主要楼盘
洋房、小高层、
高层
华宁春城
9
多层、小高层
龙凤嘉园
8
小高层
新贵华城
7
高层、公寓
天润天城
6
多层、小高层
龙泉名都
5
小高层、别墅
锦泰山水缘
4
酒店公寓
天一名邸
3
别墅
紫云山庄
2
别墅
隆华花园
1
小高层、高层
龙泉名邸
2
小高层
香榭丽舍三期
1
小高层
香雪公馆
3
别墅
御景城市花园
2
小高层、高层
爱莲湖畔
1
①
②
③
④
⑤
⑥
⑦
⑧
⑨
①
②
①
②
③
①
①
②
多层、高层
苏仙御景湾
2
别墅
龙庭别墅
1
高层公寓
北湖1号
1
五岭片区开发量最大;
小高层是主流供应物业;
恒大华府
市场主要竞争项目
项目
总建面
套数
销售情况
在售主力户型
价格表现
爱莲湖畔
17万
912套
销售率66%
在售主力128、138㎡三房
均价3900起价3453
最高价4500
阳光时代
63>.1万
474套
已转筹240套,剩余234套,总体销售55%
小户型37-76㎡,大户型124-142㎡
98/99(认筹折扣再打98折均价3650
华宁春城
28万
1320套
在推502套左右
认筹200左右
110-150㎡三房、200㎡以上复式120-130三房
起价:3400、最高价3800
江山丽城
631套
11月21号224套对外认筹,收筹约220
一房37-48㎡、二房57㎡三房89-137㎡
咨询登记,不接受认筹
龙凤佳园
1278户
8栋约72套单位对外接受认筹,约剩10套
主推158-164㎡的四房、127-129㎡的三房
均价3900起价:3700
最高价:4200
北湖一号
21万
1489户
内部认购约100套
43㎡公寓--280㎡复式
价格未定
祥云国际
11万
1702套
开盘500套已售200套
55㎡一房、130-