文档介绍：长沙中建·梅溪湖壹号2013年营销总纲
中建
·
梅溪湖壹号
2013
年营销总纲
中建
·
梅溪湖壹号项目组
2012
年
12
月
本报告的技术思路
营销策略总纲
市场分析
策略总纲体系
核心策略
竞争分析
目标及问题
宏观大势
销售总结
形象定位
推售计划
展示策略
推广策略
费用预算
营销总控
2012
营销总结
客户分析
营销总结
目标提出
核心问题
目标及问题
目标提出
核心问题
8
亿
中建
·
梅溪湖壹号
2013
年签约目标
销售目标下的蓄客批数
参考一期高层成交率
5%
的比率,别墅成交率
10%
的比率计算,
2013
年至少蓄客
17112
批客户,蓄客基数大,客户量至少为今年的
23>.5
倍。
销售目标下的问题一
问题一:
长沙房地产市场持续销售低迷,梅溪湖边
2013
年热销项目将有
9
个,
2013
年推货量将达
80
万㎡,且除金茂项目外,其价格都要远低于本项目,
片区竞争将进入白热化状态;
销售目标下的问题二
问题二:
区域规划
2
年,本项目与金茂项目抢占先机,
2012
年消化了梅溪湖前两年的关注本区域的客户群,
区域客群基本消化完毕
,未来客户的寻找成为关键;
一期别墅客户访谈语录:
潘女士
45
岁购买一期别墅
D10
栋
106
从梅溪湖片区的规划一出来,
我就一直在关注这个片区的项目,等了
2
年,
终于能买到房子了,这边的别墅环境不错。
一期高层客户访谈语录:
王先生
30
岁购买一期高层
7
栋
1101
我从小就在西站附近长大,很关注这边的房子,
看着梅溪湖这边的建设一天天的完善,等了
2
年
,终于买了中建这边的房子,很开心。
梅溪湖板块在这两年已经过度炒热,未来市府板块、滨江、洋湖板块的热度将持续发力,
明年梅溪湖片区不一定是热点区域,销售速度将受到影响;
不能以目前的眼光来衡量未来
,片区经过两年的蓄客,在
2012
年,本项目和金茂项目已经抢占先机,基本将片区客户消化完毕,
蓄客和销售速度不一定能像
12
年那么好。
销售目标下的问题三
——
销售速度
2013
年所推产品中,面积在
140
㎡以上的户型占
39%
,大面积产品比例大。
销售目标下的问题四
—
大面积产品是主力
2013
年的核心问题
2013
年片区竞争将进入白热化状态
Q1
现有营销模式不能完全保证
2013
年销售任务的完成,在巩固现有的营销模式以外,我们还必须探索新的拓展渠道!
目标下的问题
竞争加大,蓄客量大增,速度减慢、大面积产品多
2013
年
区域客户基本消化完毕,所需客户总批数达
17112
批,蓄客难度大
2013
年销售速度不可能像
2012
年那么快
2013
年大面积产品是主力
销售总结
客户分析
营销总结
2012
营销总结
截止
12
月
24
日,
2012
年项目共销售认购
726
套,认购金额
亿,认购面积
万㎡,实收均价达
8571
元
/
㎡,成为长沙豪宅销售之王。
自
9
月
28
日开盘到现在,住宅销售率达
%
总体回顾
营销分析
销售分析
客户分析
总体回顾
营销分析
销售分析
客户分析
价格:双拼实现实收均价
17629
元
/
㎡,联排实现实收均价
12057
元
/
㎡,树立了全市别墅市场的标杆,高层实现一期开盘实收均价
7623
元
/
㎡,奠定了项目在区域的领导者地位。
持续
片区
价格
标杆
9
月
28
日:别墅首次开盘,实现双拼实收
17629
元
/
㎡,联排实收均价
12057
元
/
㎡;
10
月
20
日:高层首次开盘,一期整体实现高层均价
7623
元
/
㎡,与此同时,片区所有项目价格不高于
7300
元
/
㎡,成功奠定项目在区域的价格标杆地位;
10
月
28
日:
2#
紧急加推,
125
㎡价格达实收价格
8500
元
/
㎡;
12
月
21