文档介绍：项目开发背景
项目解读
界定核
问题
客户目标和问题
市场研究
策略论证
客户分析
问题界定
案例借鉴
项目市场定位
战略制定
项目物业建议
切脉营销执行为王
②浩华地产
案例借鉴
选取大规模社区多个集中式商业案例,对其商业规划、开发节奏和经营模式进行分析,作为本案商业规划借鉴;
选取次级商购物中心经典案例,主要对购物中心与公寓、酒店、写字楼、主题商街结合进行分析,作为本案购
物中心、酒店公寓、写字楼、主題商街规划借鉴
选择虛拟产杈销售案例,作为集中式商业租售模式借鉴
选取二三四线城市,省外省内同城内不同案例模本,参考性更科学更客观
城市级别
城市名称
楼盘名称
借鉴意义
水广场
多个集中式商业案例借鉴
四线城市
楼州
多个集中式商业案例借鉴
购物中心、写字楼,公寓住宅规划借鉴
二线城市
和谐广场
期物中心、写字楼、公寓住宅规
灼物中心、写字楼、公寓住宅规划借鉴
线城市
达39克拉购物中心、写字楼,公减住老概划借鉴
三线城市
百货画场虚拟产权销售
四线城市
寿光、州
德华90H0、尚
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②浩华地产
1、佛山案例口三水广
三水广场选址的三大因素
地区商业条件逐渐成熟,消费需求强烈,
大型商业缺乏
水西南镇传統上就是佛山西部区域重要的商品集敔地,下辖的各镇及南海的狮山、小塘等镇及肇庆的四会等周边区域的市民
都有到西南来消费的****惯
2003年,城区常住人口约40万,容纳一个规模为68万平方米的购物中心的条件已经成,且随着经济发展,外来劳动人口将不
断增加
三水的大型集中商业几乎是空白。超过300平方米营业面积的零售网点只有19家。超过1500平方米的只有7家,而最大的综合
型商场营业面积也不超过6000平方米,很难满足购买力不断提高的市民的消费要求
规划期限
户籍人口(万人
暂住人口(万人)
常住人口(万人)
2020年
2-25
7585
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②浩华地产
新老区结合部优势挖掘:交通可达性高,既为新区提供商业配套服务,又是老区商业
级的重要载体
水广场路网图
新老城区交汇处,城市主干道
旁,路网密集,交通可达性高
紧临17万平米西南公园,能
够有效吸纳公园内休憩游玩人
西青公园
群的消费需求:
三水广场主次要商分歌
项目周边是规划中的中高端住宅用地,区域
消费潜力随着人口导入不断增强
项目具有体量优势与区位交通优势,所在区域将发展成
为三水的新商围,辐射整个三水及清远四会一带
切脉营销执行为王
②浩华地产
项目分两期开发
根据区域发展步伐及周边消费者状况设定合理的开发模式,保证商业成活
一期(4万m
二期(8万m
区域成
集中商业(约4万吖)
总建约4万m
总建约8万m
集中商业(4万m2)
写字楼(的1万m)
地下车库(约12万m
经济酒店《约50)
水广场概念规划图
大型综
合体
共约12万m
实用率:约61%
容积率
建筑密度:36%
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②浩华地产
期仅有一个集中商业体,未设地下停车场,却通过超大型户外广场设计解决停车问题,
同时提升商业形象
,能够作为商家路演,宣传
用地,提升整体商业形象
项目1期不设地下停车场,广场可提供600个地面停车位
基本满足1期车位需求
张边路
北广场120002
南广场
切脉营销执行为王
②浩华地产
项目二期规模升级,塔楼和裙楼兼有,物业类型丰富,并设地下停车场,总体量约8万m。
项目二期物业排布
裙楼
楼东侧面
南塔楼
写字棱(511层
经济酒店(11-13层)
地下车库
豪华公寓(12-17层)
商务公寓(5-10层
购物中心二期外立
商务
寓入口
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②浩华地产
三水广场功能定位随区域发展而不断升级,从区域型购物中心向商业综合体转变。
商业业态不断调整
引进强势百货
业种业态重新调整、升
级,引进了国美等连锁
增加餐饮、娱
以及国际著名
乐、休闲配比
了书店、KTV、游
区域发展成熟阶段:辐
射周边城市的,集购物
超市(卜蟀莲花)
区域快速发展
餐饮,休闲娱乐,商务
和功能店(肯德
办公,住宿于一体的大
基,麦当劳)和
阶段:区域型
型综合体
本土小型百货带
动散铺
哪
区域发展起步阶段:驻
场品牌以中低档为主
满足本地人消费升级的
购物中吧年
启示:
同样处于新老区承接地带,同样具有形成集中式商业的成熟条件,三水广场的成功
对于本案集中式商业规