文档介绍：长租公寓已成鸡肋
经过短暂热炒，拿楼价格水涨船高，长租公寓已慢慢成为鸡肋。可是，有一家公寓，从收购+，短短3年，资产名义价值已经达成了5亿多元，增值竟然达成了3倍以上！公寓还有没有做？这家公寓到底是怎样做到品牌定价高出周围30%？
一、运行者对长租公寓了解不透彻
开发商是一个土豪行业，但开发商赚钱比较少，因为钱全部被房东们赚走了。去年开始，开发商面临转型，包含万科也提出了一个最经典“八爪鱼”计划。越来越多开发商杀入长租公寓。
，但缺乏匹配产品
长租公寓市场很大。依据链家研究院统计，中国租赁市场成交总额已经超出1万亿元，。估计到2025年租金成交总额将达成3万亿元，；，。
不少人就是把房子改造出租，这是不行，必需重新建立一个新设计模型。进入一个产业一定要明白消费者需要什么，这是企业未来转型关键基础。长租公寓就是要为消费者画像，假如不做精细工作，做出产品只是一个产品，难以取得更多增量和定价权。做品牌做存量更关键是定价权，香格里拉酒店、威斯卡尔酒店和完好五星级酒店软件硬件全全部一样，唯一区分在于不一样品牌定价权不一样。
，但不是轻资产模式
二房东模式不是轻资产。因为要给租金，还要进行装修，投资很大。假如一栋楼是200个房间，做成公寓装修成本总投资大约是1500万元，加上给房东押金和定金，每个项目在六个月内流出资金大约是万元。再加上营运成本和税金，比较理想状态下，要5-7年才能收回成本！
其实，二房东模式就是中国连锁经济型宾馆模式，过去大房东不会叠加，拿一??好房子，房东说能够就行了，但现在大家找她谈，整形医院、美容中心给价格全部比较高，使其已经成为很重资产。
，公寓3元/天，联合办公是4-5元/天，专业体检牙科医院、整形医院是7-8元/天，月子中心能够达成9-10元/天。假如你是房东话你给谁？70%是这个行业现在平均拿房成本，很多著名公寓拿楼成本已经超出80%。这么做结果就是恶性循环！
二、长租公寓多存在本身缺点
没有二房东红利以后怎样盈利？现在，不少开发商楼卖不掉，但做公寓运行管理拿不到楼，开发商是不是能够拿卖不掉楼做公寓？万科等开发商就是这么干。
当初万科做白领公寓想法是正确，不过卖不掉房子一定是有问题，要么是市场不好，要么是太远了，要么是太贵了！新派曾经和保利谈过一次，保利愿意拿出全国物业跟新派合作。保利房子尤其好，可是她们房子要么很贵，白领根本租不起；要么就很远，不方便白领上下班。
所以，开发商真正卖不掉库存并不适合做经营，适合经营全部在铁路旁边、高铁旁边，或在市中心。开发商进入运行时候一定要弄明白，做公寓不是物业管理。
三、金融、品牌、资本、产品是做好长租公寓前提
要把长租公寓做起来一定要做成一个品牌――包含品牌价值、影响力和增值能力。轻资产决胜基因有三个：金融基因、产品基因和技术基因。
，但做好以后受益无穷
二房东其实是一个差价模式，就像以前看到这个东西廉价就拿到另外一个地方卖掉