文档介绍：东昌茶山项目定位与物业发展建议
东昌茶山项目
定位与物业发展建议
正太联合策划机构
20091>.09
东昌茶山项目
定位与物业发展建议
项目整体工作思路
发展战略
资源挖掘
机会分析
市场定位
功能定位
客户定位
业态定位
案例研究
模式借鉴
发展定位
物业发展建议
产品规划
功能配比
配套设施
宏观经济背景
城市规划研究
前期项目价值挖掘
大势分析
资料收集
实地调研
问卷调查
客户访谈
规划设计跟进
格局分析
竞争分析
客户分析
项目本体分析
区位价值
项目界定
资料收集
实地调研
行业分析
整体报告结构
企业愿望
模式案例借鉴
外部因素(天时)
1、市场前景
2、区域、行业前景
内部因素(地利)
1、地理优势
2、交通条件
3、项目本身硬件情况
项目核心问题
机会背景分析
项目价值研判
项目定位
物业发展建议
财务成本分析
市场定位
产品规划—商业布局
业态定位
功能定位
综合因素(人和)
1、终端消费者
2、商户整合
3、运营管理团队
配套
业态
规划
第一部分:目标梳理
第二部分:问题陈述
第三部分:环境分析
第四部分:商业机会分析
第五部分:项目定位
第六部分:物业建议
第七部分:投资测算
第八部分:风险分析
目录
1、经济目标
2、社会目标
3、公司目标
Volume⑴第一部分
目标梳理
分期滚动开发,快速回笼资金,实现永续经营发展的商业地产项目,实现利润最大化,开发周期为二年。
把项目建成东莞食品产业整合平台、提升东莞食品产业竞争力,成为东莞物流产业的排头兵,并服务东莞东北片区菜蓝子工程的项目。
目标一
经济目标:
目标二
社会目标:
目标三
实现第一个目标是当前工作的重点。
承载企业理想的商业项目,通过运作本项目,使本项目在东莞乃至珠三角具有一定影响力,为东莞森天德公司积累地产运作经验,探索开发模式,初步形成商业地产开发商品牌。
公司目标:
开发目标
1、项目如何站位
2、如何预留未来转型
3、项目如何定位
4、如何结合会展博览
5、其它需要关注问题
6、解决问题指导思想
Volume⑵第二部分
问题陈述
日本、美国等发达国家商贸流通产业正从批发业向零售业过渡转型过程中,特征是大力发展物流,做配送服务,通过与物流、网络的有效整合来完成传统批发市场的转型,使批发企业向规模化、连锁化发展。如:百安居、麦德龙、山姆店等。
批发商主导
零售商主导
问题一:商贸流通产业发展的趋势是从以生产者为主导发展到以批发商为主导,最终发展到以零售商为主导。当前中国还处于批发商为主导的阶段,对此,项目该如何站位?
向左
向右
中国商贸流通产业还处在以批发商为主导的商业形态:特征是注重展示与交易,批发企业以规模大、辐射力强为主要特征。网络与物流尚未能有效整合,大型批发市场如义乌小商品城、广州国际轻纺城、虎门国际布料市场等。
解决思路:长期目标与短期目标相结合,从我国商贸流通现状出发,以批发市场形态为基础,在建筑形态上结合可适应未来零售商主导形的转型需求。
项目核心问题
1、与较小的零售商建立仓库批发市场。
德国麦德龙公司在中国以经销商的名义登记,开展批发业务,并在
上海、无锡和宁波建立
四个连锁仓库市场。
2、在出售国内生产产品的幌子下潜入批发市场,建立批发销售网
可口可乐在中国已投入8亿美元建
立20多家地方工厂,每家都
拥有广阔的销售网。
3、在中国建立
销售代理网。
代理商促销的国外品牌产
品包括汽车、电脑、机械、设备、服装、食品和日用品等等,这种批发业务是由不同层次的代理进行的。
4、投资在产品生产、流
通和经销以及建立加工和
配给中心,以此做批发业务。
中国虽然仍未对外开放批发市场,但外国批发商主要采取以下四种办法在中国建立批发网络:
外国批发商进入中国批发市场的典型做法是:开头做零售,然后发展成连锁商店,再后就建立配给中心,最后进行批发业务。
项目如何预留未来转型需求
问题二:
项目核心问题
据了解,目前东莞食品产业在广东省排第二位,仅次于广州,在东莞尚未有产业配套型市场,虽然东莞面临空市场机遇,但产业市场已形成较为固定的渠道,如何创新平台与服务,是做产业配套型市场的重要问题。
问题三:食品行业是人类最为基础的消费性行业,在茶山既存在辐射东北片区的消费性市场,也存在辐射东莞乃至珠三角需求的产业配套型市场,项目该如何定位?
消费配套型市场
产业配套型市场
在东莞范围内目前存在三十多家食品批发市场(农批),数百家农贸综合市场。在中低档食品批发方