文档介绍：天津某房地产营销策划方案
第一篇：分析篇
一、市场背景：
汉沽位于天津东部滨海地区，是天津滨海新区的重要组成部分，辖区面积
区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻人口 17万。汉沽是我国重要的化学工业基地之
一，已形成以海洋化工为主，多门类综合发展的工业体系，全区共有工业企业 300余家，
主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。汉沽不仅是一个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、水果及水产品。其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。
天津一城所在寨上街，其南部为天津老牌化工企业一天津化工厂，她曾为汉沽区的发展立
下了汗马功劳，但随着改革开放的进行及国有老企业的通病，企业的效益大不如前，也在某
种程度上影响了汉沽区的发展。随着汉沽新一届领导班子对当地经济结构的调整，将第三产
业作为汉沽区结构的补充体，使汉沽成为一个经济结构多角化的地区，从而保证汉沽区经济
的健康、可持续发展。
汉沽当地房地产市场的发展，应该是从今年正式开始，正继房地产、井田置业、开发区晟达房地产、绿地置业及顺驰地产在寨上街开发主流房地产产品开工面积达到了 20万平米以
上。在比较初级的汉沽房地产市场中，不管是市场先入者，还是市场后来者，基本都得了较好的市场回报。其中绿地置业的绿地人家”及正继房地产的滨河家园”以其低价位得到了市
场中初级客户的认可，而井田置业的蓝水湾”和顺驰第壹城”则得到市场中高级客户的认
可。
汉沽天津一城，位于汉沽文化街（迎宾路）与东风路的交接处，由于东风路连接着汉沽未来的旅游区，因此其具有较高的升值潜力。社区南临汉沽区重点中学一中、八中，文化氛围
浓重。社区规划建筑面积约 12万平方米，景观设计公司为香港景易设计，物业服务提供为顺驰物业公司，从整体上看为顺驰强力军团的又一次联合出击。从产品上看，天津一城仍沿
续顺驰地产开发的传统，保证社区的均好性及高价值价格比的特点。自产品上市以来，产品
的品牌认知度得到了市场的高度认知。
二、竞争对手分析：
由于汉沽房地产市场的发展属于初级阶段，市场对价格的敏感度较高，面对产品的认知及感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归
纳与比较，我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手。
在汉沽我们的直接竞争对手是谁呢？
我们说是井田蓝月湾，因为井田蓝水湾自入市以来，始终以跟随性的竞争手法来截取我们的客户资源，并得到了相对较好的市场业绩。我们将井田蓝月湾作为直接竞争对手理由还
有：1）同处东风路延线，隔文化街相望； 2）销售均价与第壹城只差 100元左右，且部分
楼栋立面价格要高于第壹城；3）产品类型与第壹城有相似之处，且目标客户相近。但井田蓝
月湾也有其不足之处，其中有： 1）在户型设计上，其客厅的面宽大部分都不超过 4米，居
住舒适度不够；2）由于其地块为L型地，在景观设计的均好性上不足以与第壹城相竞争； 3）产品的细节部分不确定性太多，且现无销售许可证也引发了一些客户的游移。
在汉沽我们的间接竞争对手？
在汉沽市场中我们将绿地人家、滨河小区及富达花园定为间接竞争对手，具体原因我们分列如下：
绿地人家处于天化的附近，滨河小区处于烈士陵园附近，他们都远离于城区中心相对的位置优势，不足以与第壹城形成竞争态势。富达虽与第壹城相邻，但其销售已近尾声，故并不
对第壹城销售造成直接威胁；
绿地人家的产品规划属纯南方模式，不能与本地居住****惯相对接；而滨河小区的产品规划
虽与本地居住****惯相符，但其产品的规划、设计水平与第壹城相比较仍不在同一层面，要落
后与第壹城。而富达花园的规划、设计，仍初级产品形态；
绿地、滨河及富达的销售均价与第壹城相差 500元左右，故此在目标人群层面，不与第壹
城形成直接竞争。
竞争项目基本信息：
项目名称规划面积销售均价基本情况
富达花园6万平方米1620与第壹城一路之隔，均价相对较低，社区内设网球场及幼儿园，绿化率39%，,购房需另交配套费及购买地下室。
绿地人家27万平方米1760社区规模较大，销售单价较低，一期开发面积 7万平米，整
体社区规划及户型设计较为南方化，销售楼层以一、二、三、六层为主。
滨河小区12万平方米1584社区规划有中心景观带，五层建筑形态，社区无会所，邻近蓟运河及烈士陵园，价格优势明显，户型面积控制较好，并带简单装修。
井田蓝月湾6万平方米2050 L型地块，与第壹城一路之隔，户型、价格、配套与第壹城相近。
分析：从已销售的户型比来看，其中两室占了绝对的比例，即便是顶层的两室也由于价位较低得到了市场的认可，