溪园·香水岸整体营销策划初案1.pptx

文档介绍：整体思路
项目本体研究
面临问题
项目价值属性及市场机会研究
项目发展策略及整体定位
形象企划推广主线
营销策略
推售策略和节奏
品牌策略
销售团队计划
项目本体研究
项目本体研究——区位分析
项目本体研究——市场环境
项目本体研究——客户反应
项目本体研究——户型梳理
项目本体研究——货量梳理
项目本体研究——区位
项目区位——本项目位于新华区，紧邻新华区主干道——石清路。项目地理位置优越，紧邻中心城区，；靠近环城公园以及各大水系具有极其优越的环境资源。
在行政区划上隶属于新华城区，靠近多个公园，有环城水系环绕，有环境优势。
项目紧邻石清路，在石清路与杜北大街交口处西北侧。
项目位置
交通条件
本项目紧邻市中心，步行10分钟可达二环。
；
距二环3公里左右；
靠近交通干道石清路，交通便利。
本案
项目本体研究——市场环境
周边项目——市场日益成熟，产品开始从满足客户的基本需求向满足客户的外延需求转移。局部区域仍缺少品质大盘，市场仍有空白。
少量具备一定景观资源的中高端项目开始依托自然资源营造景观化高端社区形象，受到客户认可；
区域市场仍缺少品质项目，比如鹿泉与新华西部城区交界区域。
汇君城
丽都河畔城
百岛绿城
筑源1836
项目本体研究——客户反应
客户特征——区域客户占到60%左右；客户置业需求停留在由核心产品向外围产品过渡阶段，尚需要引导。
汇君城销售代表：有很多人是从长安区、开发区来买房子的，他们看中的就是项目的品质和区域价值，对于项目周边的地段发展潜力非常感兴趣，同时看中的是周边的环境水系等。
筑源1836销售代表：我们项目以项目品质为卖点，很多本地客户认可，但是让他们为之溢价他们不愿意，觉得没有必要；相对来说，那些有一点钱的生意人、或者医生、公务员等本地高端客户可引导性强一些。
客户置业需求模型判断，大盘客户已经从核心产品需求向外围产品过渡；
通过引导，大盘客户开始注重项目的外围产品价值。
项目本体研究——户型梳理
溪园一期高层户型分析
户型
一室
两室
三室
面积区间
-
㎡
-
㎡
-
㎡
户型数量
10
17
10
户型总量
216
504
306
占比
21%
49%
30%
项目本体研究——货量梳理
溪园一期高层房源表
楼号
1
2
3
4
5
6
10
合计
总房源
194
140
212
72
90
108
158
974
已售
96
84
119
40
85
71
110
605
销控
3
2
3
1
2
0
2
13
未售
95
54
90
31
3
37
46
356
溪园一期高层剩余房源
户型
一室
两室
三室
剩余套数
62
157
137
占比
17%
44%
39%
项目面临问题
本项目的应回款未回款问题
项目所在区域整体市场环境
项目区位和交通限制的问题
因项目阶段性停工市场口碑
周边的竞品楼盘的价格限制
项目自身的资金要求和配套
项目面临问题——应回款
自产生销售以来，产生的具体应回未回款项数据如下：
1、首付未交够50%的88户，欠款6249858元；
2、分期到期应交款116户，欠款7374965元；
3、全款到期应交款5户，欠款543796元；
4、综合所属，共计欠款14168619元。
项目面临问题——市场环境
目前来看，从中央到地方都在鼓励去库存化，在金融政策上也给予了一定的支持，因此2016年在去库存的主基调下，市场情况是整体向好的。
多角度看去库存市场释放积极信号
刚需依然坚挺 市场将进一步分化
有库存将是一个常态化的趋势，但高库存并不是影响房价的决定因素。市场分化的背后，是需求变化的支撑。
一线房企近几年来争相抢滩石家庄，本地开发企业在开发理念、产品打造、经营管理、资金成本方面都面临着更大的压力和挑战。
开发商应联合商会协会或者一些机构开展有效的资源整合，组织活动，寻求自己的目标客群，不断创新自己的营销手段。
渠道拓展将成开发商发力点
一线房企继续抢滩石家庄 整改项目将放量