文档介绍：房地产开发企业法律风险防范
上海市建纬律师事务所深圳分所主任、执行合伙人
深圳市律师协会房地产与建设工程法律业务委员会主任
贺倩明
主要内容
第一部分房地产开发企业常见法律风险及纠纷
第二部分房地产开发企业如何建立完备的法律风险防
范体系
第一部分房地产开发企业常见法律风险及纠纷
一、关于土地使用权取得的风险
房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让(招标、拍卖、挂牌)、转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的风险主要包括:
1、土地使用权出让过程中的法律风险
政策及法律、法规变化的风险;
政府规划方案变更的风险;
土地使用权出让合同对土地使用进行限制的风险,包括规划指标、
开发期限、转让、用途等的限制;
招拍挂过程中的法律风险;
物权法施行后关于土地使用权分层设立、地役权等制度变化带来的
风险;
房屋拆迁及土地平整等相关问题的法律风险;
土地使用权被政府收回的法律风险。
第一部分房地产开发企业常见法律风险及纠纷
一、关于土地使用权取得的风险
房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让(招标、拍卖、挂牌)、转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的风险主要包括:
2、土地使用权转让过程中的法律风险
土地使用权转让合同无效的法律风险;
土地使用权权属瑕疵的法律风险;
土地使用权转让的税收法律风险;
因土地使用权出让合同问题而导致的转让风险;
土地使用权转让变更登记过程中的法律风险。
第一部分房地产开发企业常见法律风险及纠纷
一、关于土地使用权取得的风险
房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让(招标、拍卖、挂牌)、转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的风险主要包括:
3、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险
合作开发合同或股权转让合同被认定无效的法律风险;(备注:在
实务中,很多合作开发合同或项目公司股权收购合同由于签订时没
有仔细审查其合法性,导致在土地价格大幅度上涨后,土地转让方
毁约,用的最多的理由就是主张合同无效,由于房地产的法律规制
多,稍有不慎,就可能面临合同无效的风险。);
土地提供方的土地使用权存在瑕疵的法律风险;
房地产项目公司或有负债的法律风险(备注:很多公司采取收购房
地产项目公司股权实现收购房地产项目,但收购后发现项目公司存
在一系列负债,这是最大的法律风险);
第一部分房地产开发企业常见法律风险及纠纷
一、关于土地使用权取得的风险
房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让(招标、拍卖、挂牌)、转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的风险主要包括:
3、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险
房地产项目公司注册资金不到位、虚假出资的风险;
房地产项目公司的税收风险;
收购在建工程时因工程款问题产生的法律风险;
被收购房地产项目可能欠政府行政规费的风险,通常容易忽略包括土地
使用费、土地闲置费、市政配套费等等。
与被收购房地产项目原规划指标相关法律风险。
第一部分房地产开发企业常见法律风险及纠纷
二、关于房地产建造阶段的法律风险
1、房地产融资和资金方面的法律风险
国家货币政策、信贷政策变化导致的法律风险;
因融资协议安排产生法律风险(备注:很多房地产不重视融资协议
的签订和履行,认为只要拿到钱就可以了,实际融资协议存在诸多
法律风险,一旦资金提供方启动合同条款违约机制,有时会给企业
带来灾难性的影响。);
利用虚假文件融资的风险;
盲目扩大投资导致资金链断裂的法律风险。
第一部分房地产开发企业常见法律风险及纠纷
二、关于房地产建造阶段的法律风险
2、房地产项目施工方面的法律风险;
由于缺乏严格招标管理制度而导致的选定总承包商、分包商、材料
供应商等方面产生的法律风险;
由于勘察合同、设计合同、施工合同、材料设备采购合同签订而产’
生的法律风险;
由于设计错误、工期延误、质量问题等产生的法律风险;
设计变更、签证和索赔产生的法律风险;
因承包商违法分包、工程质量安全事故、农民工工资等问题产生法
律风险;
第一部分房地产开发企业常见法律风险及纠纷
二、关于房地产建造阶段的法律风险
2、房地产项目施工方面的法律风险;
因工程价款结算产生的法律风险;
因中间验收、竣工验收及工程移交等问题产生法律风险;
因工程质量保修产生的法律风险;
因施工合同纠纷诉讼导致的法律风险,包括合同法规定的工程款优先受