文档介绍：南京曙光创意产业园初步规划构想
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第一部分 项目价值分析
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一、地块隐含的三大价值体系：
商业
地产
产业
创意产业园
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二、产业价值、地产价值和商业价值关系：
产业价值
地产价值
商业价值
产业集群效应
如果从运作创意产业园的思路出发，本项目地块的各方资源中蕴涵着三大价值体系：产业价值、地产价值和商业价值；
这三者关系表述为：以产业概念为主导经营实体，将产业概念做大、做强，形成产业集群效应，来带动和提升地产开发价值与商业经营价值，同时，地产开发与商业经营又需为产业经营提供合理的、优越的、与之匹配的生活、工作、休闲、居住等服务设施，形成产业的”产学研“与居住、消费、一体化的运作模式。
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三、本案地块存在的决策因子：
宏观市场条件：
城市特性的影响；
政策的限制因素；
创意产业发展基础（人力资源、产业发展、资源整合能力、市场环境及机遇等）；
项目自身条件：
地块的区域特征及现有资源；
交通状况及未来发展；
地块体貌特征的影响；
定位决策
产业定位
商业经营
地产开发
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四、地块面临几个核心问题:
1、国家政策上对工业性质地块的限制，未来本案将面临如
何入市的问题；
具体问题： 仅出让使用权、无法按揭；营销推广限制
2、未来经营过程中，如何平衡“产业、商业、地产”三者
的价值关系问题；
具体问题： 产业概念嫁接问题；地产开发、商业引进与产业经营的
互补关系处理；商业与地产的开发比例；
3、区域市场是否具备发展创意产业的基础；
具体问题： 市场可行性论证：文化产业、科技产业、休闲产业等发
展成熟度，以及人力、财力投资力度与相关政策辅助；
4、地块的“产业、商业、地产”的价值解析；
具体问题： 地块自然环境的再造和利用；旧有建筑的包装利用；园
区内三大实体的空间布局关系；
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第二部分 国内外创意产业发展现状
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一、创意产业园概念：
兴起于欧美的创意产业集聚区，是指诸多艺术、设计、广告、公关等以创意为主
的个人工作室或服务性公司，集中在一个特色区域，形成多元文化生态和创意服务产
业链。
关键语：
产业集聚区、创意、特色区域、生态、产业链
“ 产业聚合体”
集群效应
多元产业
智慧型产业
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二、创意产业的概念：
“创意产业”的概念最早发端于英国，又叫创意工业、创造性产业、
创意经济等。是指那些从个人的创造力、技能和天分中获取发展动力并
通过对知识产权的开发，创造潜在财富和就业机会，以促进整体生活环
境提升的产业。
通常包括：软件开发、出版、广告、电影、电视、广播、设计、视觉
艺术、工艺制造、博物馆、音乐、流行行业以及表演艺术等十三项产
业。此外，还包括旅游、博物馆和美术馆、遗产和体育等。
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三、国外发展总体特征：
朝阳产业
产值巨大
发展迅速
前景广阔
创意产业在发达国家提出也不过几年，现今每天为世界创造着高达220亿美元的产值，并以5％的速度递增。在一些创意产业发达的国家，创意产业的增长速度更快，如美国达到14%，英国达到12%。早在2000年，创意产业就已经成为英国的第二大产业，%，仅次于金融服务业。
在一些发达国家，创意产业在GDP中占有很大比例。数据显示，目前纽约的文化创意产业从业人员占该城市全部工作人口总数的12％，伦敦为14％，东京为15％，而同属国际大都市的上海，其创意产业从业人员只有1％左右。
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