文档介绍：居住規劃
鴻鈞理財規劃顧問公司 執行長
林鴻鈞 講授
2005年版
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規劃講授重點
1 租屋与购屋的决策考虑
年成本法评估
净现值法评估
综合评估表
2 购屋规划与换屋规划
青年购屋规划
中年换屋规划
晚年换屋规划
3 自住型房贷规划
房贷需求分析
各类型房贷产品特色
房贷清偿计划
4 居住规划案例****作
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購屋規劃流程圖
居住
需求
空間
需求
環境
需求
家庭
人口
生活
品質
購屋或
租屋決策
是否購屋
購屋規劃
是
租屋
房租成長率
房價成長率
居住年數
利率水準
負擔能力
否
總價
自備款
貸款
區位
類別
型式
用途
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購屋規劃的步驟
列出需要居住的面積與期望居住地區的單價
決定購屋目標目前的總價
估算房價成長率
估算購屋時所需要投入的總價
分配可配置在購屋
的資產與儲蓄%
計算該投資是否足夠支應屆時自備款
計算購屋後的每月
儲蓄是否足以支應
房貸本利攤還額
應作如何資產配
置才能達到所需
的投資報酬率
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居住的空間需求與環境需求
空間需求-決定面積
室內-平均每人使用面積
格局- 房廳衛 特別需求
室外-露台透天前庭後院
社區-開放空間 建蔽率
大環境- 鄉村小鎮 都市
屋涯規劃- 隨著家庭人口數由小到大的換屋規劃 在當時預算下滿足當時的空間需求
環境需求-決定單價
居家便利性-近市場學校
通勤便利性-時間與路線
無嫌惡設施如公墓電塔
社區品質-住戶水準學區
景觀-依山傍水視野開闊
設施-花園 泳池 健身房
管理-安全警衛社區活動
建材-外觀門窗地板衛浴
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租屋的優缺點
優點
有能力使用更多的居住空間
比較能夠因應家庭收入的變化
資金較自由，可尋找更有利的運用管道
有較大的遷徙自由度
瑕疵或毀損風險由房東負擔
稅捐負擔較輕
不用考慮房價下跌風險
缺點
非自願搬離的風險
無法按照自己的期望裝修房屋
房租可能調高
無法運用財務槓桿追求房價差價利益
無法藉由購屋強迫自己儲蓄
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購屋的優缺點
優點
對抗通貨膨脹
強迫儲蓄累積實質財富
提高居住品質
信用增強效果
滿足擁有自宅的心理效用
同時提供居住效用與資本增值的機會
缺點
缺乏流動性
維持成本高
轉換交易成本高
因應生涯變化彈性低
賠本損失的風險
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購屋與租屋的決策-年成本分析
租屋年成本=押金 *存款利率+年租金
押金3個月 利率2% 年租金4萬
租屋年成本=
若租金每年往上調整, 則租屋年成本隨之上升
因此在同一個居所住愈久時,購屋年成本下降而租屋年成本上升 購屋會比租屋划算
購屋年成本=自備款 *存款利率 +貸款餘額 *貸款利息+年維修稅捐費用
總價100萬 貸款七成 貸款利率4% 年稅費1萬
購屋年成本=30萬*2% +70萬 *4%+1萬=
購屋後總價固定,隨每年還款,本金機會成本由貸款利率4%降為存款利率2%,購屋年成本每年降低
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購屋與租屋的決策-現值分析1
例-月租3000元 租期 5年 貼現率5%
租屋支出現值: 5/12 I/Y，5*12=60N，3000 PMT，0FV，BGN，CPT PV -159635，等於以159635元買租賃權
若購買同樣的房子總價70萬，住五年後原價出售，每年稅捐與維修費用為5000元
購屋現值:5 I/Y，5N，-5000PMT，700000FV，END，CPT PV -526820，526820-700000=-173180，算是為了自住額外付出的代價
租屋-159635>購屋-173180，此例租屋較購屋划算
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購屋與租屋的決策-現值分析2
例-月租3000元，租期 5年，貼現率5%，押金1萬，房租每年調漲100元
CF0=-10000-3000=-13000，CF1=-3000，F1=11，CF2=-3100，F2=12，CF3=-3200，F3=12，CF4=-3300，F4=12，CF5=-3400，F5=12，CF6=10000。F6=1， NPV I/Y=5/12=，NPV CPT -171954
租屋支出淨現值為-171954元
注意在月租金計算時折現率必須換算成月利率
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