文档介绍：固始房地产市场透析
秀园·丽水明珠整合营销大纲策略
第一部分: 固始房地产市场透析
第二部分: SWOT分析、项目理解
第三部分: 丽水明珠市场定位
第四部分: 丽水明珠价值体系的建立与支撑
第五部分: 营销传播策略
第六部分: 开发策略建议
第七部分: 推广执行体系
第八部分: 前期推广控制方案
第九部分: 创意设计表现
目录
Table of contents
第一部分:固始房地产市场透析
在固始县政府“经营城市”的理念引导下,固始正在由昔日的革命老区转身成为经济沃土,招商引资促发展的举措加快了城市各行业的发展进程。对于该县的房地产行业来说,呈现出了异地投资商或开发商大举进驻(代表:江苏泰州通达地产)、本地开发商实力增强(代表:信合地产)、开发项目增多、行业发展迅速、行业竞争加剧等局面。
但是无论从产品研发、产品推广、产品服务等各个层次与方面,均未有一个能够代表固始房地产先进水平的项目,技术型开发商欠缺,具有核心竞争力的市场领导者尚未出现。
1、行业发展迅猛,市场竞争加剧。缺乏真正领导者!
和大多正在城市化进程中的县市一样,固始县也在经历着由老城区向新城区发展的历程,县城面积已由原来的61>.15平方公里拓展到35平方公里,这个位于豫、鄂、皖三省交界处的县城正在不断扩张。
老城中心区、城北区、城西北区、城西南区等各个区域的地产开发相继面世,形成了以蓼城大道为轴线的的扇形开发格局,而蓼城大道恰为“新行政区”——西南区的中心干道。
2、多区域开发并举,城市框架被拉大。核心区域有待塑造!
号称万亩的凤凰新城、234亩的香樟苑、64亩的水云居以及其他在建和待建项目,总开发体量相对过大,炒作海派、江南、生态水景等概念,但产品的实际情况与理想错位,质量良莠不齐。具体表现在户型设计的科学性欠缺、建筑造型与材质欠佳、无天然水景、建筑布局不合理等方面。
3、现有开发体量大,项目概念空乏,量与质出现矛盾。市场呼唤真英雄!
固始县是河南省人口第一大县,截止2002年,全县人口已达155万,其中约有50万人外出,在固始50万打工者中,当上老板的就占到三分之一;2005年,仅全县农民外出务工收入即达30亿元,占当年全市农民纯收入的51%。
凤凰还巢,固始崛起。当地政府开明的政策和优美的城市环境,吸引了大量成功的外出人员返乡投资、建设、归根,并吸引了大量的外地人在当地的落户。因此,虽然有50万人口外出,但留守居民以及返乡人口强大的消费能量,依然能维持地产市场的供求关系趋于平衡,甚至在一定的程度上,顶尖层次的需求远没有得以满足,他们需要品位、层次相匹配的地产产品的供给,这对于提供高端、高配产品的开发商来说,是一个市场空白,是一个庞大的市场机会。
4、辖区人口多,劳务输出量大,但不足以影响地产市场的供求平衡!
5、固始现有楼盘操作弱点具体表现在3个方面:
产品定位不准确,无质感,无差异,同意客户自己建房就可证明;广告推广力度弱,仅仅是概念炒作,并且无计划与规划;现场管理混乱,接待礼仪不足甚至态度恶劣等。
第二部分: SWOT分析、项目理解
本项目位于中心市区偏西南方位,根据固始县城区发展规划,未来几年内该区将逐渐成为新城区和行政中心区,大量的事业单位、行政机构的迁移落户已证明了该区未来发展的前景。
在诺大的未来行政中心区,本项目是惟一规划的住宅项目,同区域无竞争产品,独享市政规划的天时。
一、SWOT分析
(一)优势分析
strengths
1、区位发展前景利好
固始县不缺少地产项目,但没有真正的高端、高配项目,市场领导者空位。本项目定位为集别墅、复式、平层、商业于一体的领袖特性,未面市即掌控了话语权和驾御力。
2、定位领先
优势分析
strengths
蓼城大道纵贯南北、成功大道横通东西,秀水公园环绕左右,新城区的区域环境成为本项目执固始地产市场之牛耳的一大优势。
本项目紧邻数百亩苍翠秀水公园,先天自然环境优越,加以引入公园的活水,从而形成项目内的自然水系与双重景观带。上风上水,一脉相承。
3、区域环境无人匹敌
优势分析
strengths
1、区位正处于起步建设中
2、基础配套设施不完善
3、固定人口及流动人口少
4、相对偏远、交通不方便
(二)劣势分析
weakness
1、目前开发的高档住宅不多
现有的楼盘品质与价格很难统一起来,缺乏高档的精品别墅与多层,为本项目的开发提供了良好的商机。
2、开发商整体水平不高
开发商仍停留在复制、模仿阶段,开发出的楼盘没有个性,营销工作更无法深入,这为本项目品牌的创立、先进营销模式的引入预留了空间。
3、潜在消费群体庞大
军令如山倒,政令如水发,在政府的引领下,大量