文档介绍：房地产业售后回租的会计处理
房地产业售后回租的会计处理
2006-7-1 【大中小】【打印】
售后回租又称售后包租、售后返租、售后承租,对于房地产业而言,是指房地产开发企业将某一房地产项目的资产出售后,又在一定期限内承租或者代为出租购房者所购该企业商品房的销售方式。售后回租是一个舶来品,它起源于美国六七十年代,我国最先接受着一概念的是香港。上世纪90年代中期,售后回租经香港传入我国内陆,先经深圳、广州,又进入海南,近两年大有席卷全国之势。由于是新生事物,且售后回租的条件又不尽相同(有的还不是真正意义上的售后回租),在实际工作中,这类业务的会计处理主要靠财务人员的判断。笔者现结合案例对此进行探讨。
某房地产开发公司采用售后回租的方式销售店铺,回租期限3年,假如店铺的售价为100万元(购房者需一次付清),回租的年租金为8万元,租金由房地产开发公司每年定期付给购房者。在这一背景下,可能存在两种情况:
一是,三年后购房者可根据市场情况选择退房还是买房,如退房,由房地产开发公司退还购房者开始时支付的100万元,三年内不办理房屋产权转移手续。
二是,付款时买卖合同生效,三年后购房者不可以退房。
那么,两种情况下应如何进行账务处理?财税方面有哪些需要注意的事项?
在第一种情况下,如果三年后购房者买房,对房地产开发公司来说售后回租实际上是一种预收购房款的行为,只是这一预收的款项是有代价的,即要支付资金占用费——租金8万元;如果三年后购房者不买房,售后回租可以说是一种资金借贷行为,相当于房地产开发公司先向购房者借了100万,三年后归还,在三年间每月支付资金占用费8万元。因此,在第一种情况下,无论三年后购房者买房还是不买房,房地产开发公司向购房者收取的100万元都是一种负债融资,支付给购房者的租金是资金占用费,出租房屋取得的租金是其收入,且房屋产权还是房地产开发公司自己的。这种情况的账务处理如下(各金额略去):
11>. 收到购房者的100万元时(注意根据规定要预缴营业税和企业所得税,处理过程略去)
借:银行存款
贷:预收账款
同时,
借:出租开发产品
贷:库存商品

借:银行存款
贷:其他业务收入
提取5%的营业税(城建税、教育费略去)、12%的房产税
借:其他业务支出
贷:应交税金——应交营业税
应交税金——应交房产税

借:其他业务支出
贷:出租开发产品(按规定使用年限计算出的摊销额)

借:财务费用
贷:银行存款(或现金)

借:预收账款
贷:主营业务收入
(注意计提营业税,前期预缴部分要冲销,处理过程略去)
同时,
借:主营业务成本(按摊余价值结转)
贷:出租开发产品