文档介绍：福州金融街d2地块项目定位发展建议
深圳中原地产福建分公司
二零一零年七月二十日
[金融街---D2地块项目定位发展建议]
定位发展
建议提纲
第一部分:项目定位环境与背景分析
第二部分:项目分析
第三部分:项目定位
第四部分:国内写字楼开发现状与趋势
第五部分:项目建筑规划及开发建议
第六部分:项目开发时机分析
项目定位环境与背景分析
Part 1
1、城市经济水平属二线城市
2、城镇化水平有待提高
3、城市市区人口集中度相比较低
4、中心城区正处优化整合阶段,正向外扩张
1、城市经济步入平稳发展期
2、城市建设尤其是房地产投资市场热度不减
3、第三产业占比远低于一线城市
4、城市恩格系数仅属于小康水平
福州城市发展机会
如上所示,福州城市发展机会综述:
推进海西建设以来,福州经济实力显著增强,城市发展空间进一步扩容,未来经济发展趋势向好;
福州中心城区扩容,沿着“东扩南进、沿江向海“的方向发展,优化整合的中心城区带来市级行政、文化、商贸服务等多职能功能凸显;
海西的定位和大福州的扩容,不仅房地产投资开发热度不减,而且也带动商务、商业的强势发展。
从城市发展基础看,产生发展制约
从城市发展需求看,存在发展空间
旧城区主要以东街、台江商圈为主。新的万宝商圈一站式MALL的消费模式较为成功。新老商圈租金与售价有较大的差别。新商圈需要培育的周期长。
海西经济区的政策导向成为未来商业发展的动力引擎,城市滨水带景观和未来配套优势更成为项目商业发展的重心之一,而本项目的商业将立足区域商务客户需求,进行差异化的竞争互补。
随着目前规划发展的外扩,未来商业重心将往东部转移,形成一个以王庄商圈、金融街商圈、东区商圈等为代表的新兴商圈发展态势。
福州商业市场综述
福州商业特点
未来商业格局
商业的机会
1
2
3
福州小户型公寓市场发展机会点
从整体市场来看,项目公寓在入市时有以下四大机会点
目前以及未来市场小户型的供应相对稀缺
在售/已售项目的小户型公寓以一房为主,面积集中在35-45平米
项目所在区域的小户型公寓市场开发属于市场潜力股
机会一
沿江滨区域万达城市广SOHO产品市场证明受到很好的追捧
机会三
机会二
机会四
写字楼市场
复苏期,需求走俏
——写字楼市场正处于逐渐复苏期,目前一系列政策组合拳打压住宅市场,而未被新政波及的写字楼市场成为间接受益者,市场进一步复苏,需求将进一步走俏。
白热化竞争,客户争夺战
——目前市场写字楼供应仍较为紧张,但未来几年,新兴商务区的写字楼年供应量庞大,高端写字楼市场竞争将白热化,将上演一场激烈的租售客户争夺战。
项目发展方向
充分挖掘江景资源,前瞻的前期规划,特色、人性化的定位赢得客户
福州写字楼市场综述
有缺陷,扬长避短
——传统CBD区域密度过大,且其在售或在租的中高端写字楼数量较少,尤其在车位配比、建筑规划设计、智能化配置上存在较大缺陷,难以满足市场众多客户的需求。
对外共赢,对内竞争的市场
——项目位于新兴的金融商务区,未来金融区域写字楼供应庞大,将形成对外共赢,对内竞争的态势,必将造成激烈的客户争夺战。
从市场分析推导出本项目的市场机会点
机会点
商业
SOHO
写字楼
借周边成熟商业氛围,本项目商业将立足区域商务客户需求,进行差异化的竞争互补。定位为以休闲、商服配套及餐饮为主的业态。
小户型公寓市场机会点较强,但需结合项目的定位进行适当的配比。
本项目写字楼业态必须走高端路线,定位为前瞻的,特色、人性化的5A高端产品。
通过机会点分析,再来看下项目的市场占位与竞争格局……
金融街已出让土地分析
截止今年7月8日,区域出让总建面超出90万方,供应量庞大。
商服用地
—
44265
—
≤3000
51>.0
47265
C1地块(许金祥)
—
33518
—
≤3000
36518
B2地块(交通运输)
近5万方
近22万方
超42万方
超19万方
—
—
超90万方
合计
—
51350
—
≤3500
54850
C2地块(保罗投资)
—
—
37811
≤3000
40811
B1地(进出口银行)
—
—
38875
≤2700
62520
D4地(申发置业)
—
—
56>9820
≤2700
62520
D3地(信用社)
—
—
81919
≤5400
124319
D2地(宇洋房产)
—
—
83243
≤5400
124319
D