文档介绍：附件:交通银行房地产开发贷款项目评估指南
附件:
交通银行房地产开发贷款项目评估指南
根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》及《房地产开发项目经济评价方法》,房地产开发贷款项目评估,应结合房地产开发贷款的特点,从以下几个方面进行调查评估:
一、项目主要关系人资信评估
(一)借款人及项目主要关系人资信评估。
要通过对借款人及项目主要关系人(如其母公司、主要投资人)的经营情况、财务状况、信用情况的考察,对其资信状况进行综合分析。应评价借款人主营业务开展情况,近三年开发量、竣工量、销售量、竣工产品合格率、优良率、销售率;目前企业的规划项目、在建项目的开发规模、开发进度;企业近三年的销售业绩,在同行业中所处的竞争地位及竞争能力。
土地储备贷款借款人,还要综合分析当地政府土地储备资金的收支管理、预算执行情况。
(二)项目主要关系人关系评估。
对所评估的贷款项目,须针对项目各关系人之间的产权及其他控制关系作详细深入了解,必要时绘制项目有关各方关系树形图,并作文字说明。
二、项目概况和建设情况评估
(一)项目概况和建设情况评估。
要对项目建设的基本情况、建设条件、实施进程、设计施工监理情况、环境保护条件等进行综合论证分析。
(二)项目建设的基本情况评估。
要调查项目的地理位置、四至、用途、主要建设指标(占地面积、建筑总面积、建筑密度、建筑高度、容积率、物业类型、绿化率、土地使用年限等)、总投资和资金来源、计划开工和竣工时间、开发期限以及项目所在地区有关房地产开发的政策环境、发展规划、发展状况和环保政策等,并分析投资该项目是否符合国家产业政策、区域发展战略及交行信贷投向政策等。
土地储备项目,需对土地性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等土地整体情况进行认真的调查分析。
(三)项目建设条件评估。
要调查项目是否得到政府有关部门的立项批复,明确土地使用权获取的方式、使用年限,核查房地产开发相关证件:包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等。审核项目资本金是否达到项目总投资的35%,外商投资房地产企业注册资本是否达到国家规定的比例要求。考察项目的动迁安置计划及补偿政策,是否存在拆迁纠纷;施工期间原材料、动力、水等条件的保障程度,项目建设及投入使用后所需的水、电、燃气、供热等条件是否落实,是否享有政府有关优惠政策。
(四)项目建设实施进程评估。
要对申请贷款项目从立项及批复、可行性研究报告、下达规划任务、征地拆迁、规划设计及批复、取得《建筑工程施工许可证》直至开工、竣工、销售的进展情况评估。对未开工项目要掌握其开、竣工时间及进度安排;对已开工项目要说明工程建设的形象进度、投资完成情况、各项资金到位情况,未到位资金及原因,项目预计竣工时间。取得《商品房预(销)售许可证》的要说明预(销)售情况;对调整投资的项目要着重说明设计变更、概预算调整等文件的批复情况,调整概预算后资金缺口和相应的资金落实方案以及调整可能对施工进度、成本、销售情况的影响。
(五)项目建设的设计、施工、监理情况评估。
要调查项目工程建设的招投标方式是否符合国家有关部门的规定;调查分析设计、施工企业和建设监理企业的资质等级、资信业绩。
(六)项目建设的环境保护条件评估。
要调查项目建设地区的环境状况,分析项目是否可能引起周边生态环境的变化,审查项目为节能环保所采取的措施、环境影响评价报告的批复情况及当地环保主管部门对该项目的环保要求。
三、项目市场情况评估
项目市场情况评估要求贷款调查评估人员通过对房地产投资环境、项目市场定位、房地产经营方式的分析,通过市场调查与预测,对房地产贷款项目的市场竞争能力、销售前景作出判断。
(一)房地产投资环境评估。
要了解项目所在地区政治、经济、文化、自然资源等方面的情况,调查项目所在区域的自然条件、城市规划、基础设施、交通便利程度、文化教育条件、医疗卫生条件、金融保险条件、民风民俗条件及社区服务条件等方面情况。预测国家及地方的经济政策和产业政策、已经发生或将要发生的重大事件及当地地质、水文、噪声、空气污染等因素对房地产开发项目的影响程度以及本项目对周边环境的影响。
(二)项目市场定位评估。
要根据房地产项目的用途、未来获取收益的方式及所在地区的具体情况评价项目的市场定位的准确性。针对项目物业类型(如居住、商业、办公和其他等物业类型)及其特点进行分析,以判断评估项目所具有的档次及其面向的主要消费群体。
(三)房地产产品经营方式评估。
要通过对开发项目的资金压力、开发商自身的经营能力以及房地产产品的市场接受程度等内容的了解,分析房地产项目采取出售(