商品房住宅小区停车位的形式和房地产权归属.docx

文档介绍：商品房住宅小区停车位的形式和房地产权归属
1、商品房住宅小区停车位的形式。
目前商品房住宅小区停车位存在可以分成二类四种形式： 第一类是城市区域或商品房住宅小区里，独立建设的多层经营性停车位（场）；第二类是商品房住宅小区内的地面停车位、 楼房首层架空层停车位、 楼房地下停车位（场）。
2、多层经营性停车位（场）的房地产权归属。
在政府与房地产开发商订立的 《土地使用权出让合同》 和政府发出的 《建
设工程规划许可证》 等法律文件中， 均明确规定多层经营性停车位的土地
使用权面积，该类停车位建筑物（面积）是计算建筑容积率的。因此，多
层经营性停车位可以依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记， 该类
停车场的房地产权利人为持有《房地产证》的当事人。
3、 住 宅 小 区 地 面 停 车 位 的 房 地 产 权 归 属 。
地面停车位是经政府发出的 《建设工程规划许证》 批准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。
房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后， 房屋单元办理初始登记及转移登记， 房屋单元所有人按份共同拥有该小区宗地号的全部土地使用权。
由于地面停车位是直接设置在土地表面的停车设施， 即是直接设置在房屋单元所有人按份共同拥有使用权的土地表面上，地面停车位的房地产权，实际上是土地使用权。 鉴于房屋单元所有人按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权， 因此，地面停车位的房地产权由住宅小区房屋单元的所有人共同拥有。
4、住宅小区楼房首层架空层停车位的房地产权归属。
在现行的房地产行政管理法律制度下， 首层楼房架空层停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的， 不能获得相应的土地使用权面积份额， 其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物 （面积），是住宅房屋单元的从物。首层楼房架空层停车位的房地产权， 实际上是依附于房屋单元的占有、 使用、收益的不完全物权。 初始登记时， 楼房架空层停车位依法不能取得独立的房地产权， 其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。 在转移登记
时，其不能取得房地产权证，其房