文档介绍：朝阳 GJ 公寓推广方案一、项目概况 1、规划情况?建筑用地面积 65,396M2 ?总建筑面积 337,217M2 ,其中地上建筑面积 270,257M2 住宅建筑面积 267,033M2 ?容积率 ?绿化面积 27,882M2 ?绿化率 % ?总居住户数 1,646 户?停车位 1,841 个,小区基本呈围合布局,地下车库集中设置于中央绿地之下? 2、建筑分期?地块分基本三期建设, 南部 2、3、4 号楼为一期,1、5 号楼为为二期,6 号公寓楼为三期,会所设于二期。一期预计于 2004 年5 月交用。?一期住宅由三栋高层建筑组成,层数由 26、 27-32 层不等,总建筑面积 130215M2 , 共有大约 848 个住宅单位(不含复式) ,详细情况见表 1。?开发一期中 2居、3 居在套型比例中各占 34% ,4 居比例也相当大, 占总户数的 % 以上,但 4 居面积比例则更大。?2 居面积范围 97— 120M2 , 总价范围为 60万— 80万;3 居室面积范围 134 — 141M2 , 总价范围 82— 90 万元;四居室面积范围 182 — 194M2 ,总价在 120 万元左右。栋号项目一居二居三居四居合计 2#、 4#楼套数 4 20 120 204 348 面积范围 78 112 141 182 、 194 3#楼套数 64 268 168 500 面积范围 44-77 97-120 132-139 总计套数 68 288 288 204 848 面积范围 44-78 97-120 132-141 182 、 194 套数比例 % % % % 表 1-1 朝阳国际公寓 2、3、4 号楼户型分析?二期住宅为二座高层建筑, 总建筑面积 82314M2 , 大约有 422 个单位。其中 2居 213 套、三居 189 套、四居 20 套。?开发二期基本是 2 居和 3 居。?2 居面积范围基本在 126 — 130M2 ,总价范围为 83 万左右; 3 居室面积都在 150M 2 以上,总价超过 100 万元,最大一套的总价大约在 130 万元左右。栋号项目二居三居四居合计 1#楼套数 192 64 256 面积范围 126--130 173 5#楼套数 21 125 20 166 面积范围 144 150-191 206 总计套数 213 189 20 422 面积范围 126--144 150--191 206 套数比例 % % % 表 1-2 朝阳国际公寓 1、5 号楼户型分析三期公建总建筑面积 81188M2 ,其中公寓 58688M2 ,公建 22500M2 。二、项目分析 1、区域市场分析(周边项目分析) ?( 价格分布) 本项目从表 2-1 中可以看出, 周边竞争项目基本分为两类: 8000 、乃至 1000 0 元/ 平方米以上的高档公寓和 5500--7000 元/ 平方米的普通住宅。?(装修标准)高档项目全部是精装修,其中珠江帝景的装修标准报价高达 2000 元/ 平方米, 蓝堡在装修之外还配备白家电。普通公寓项目也有多个项目采用精装修, 比如远洋天地一半毛坯、一半精装; 精装修是珠江地产的一贯作风, 珠江罗马延续了这一作风, 其全套装修标准与珠江骏景类似,大约在 500 元/ 平方米左右;金港国际则提供装修套餐。(入住时间) 从入住期来看有两个高峰, 一个是 2003 年中, 一个是 2003 年底到 2004 年初。??( 建筑类型) 从建筑类型来看, 高档项目中高层塔楼占了很高比例, 新建项目棕榈泉、珠江帝景、蓝堡全部是有塔有板, 老项目都会国际和朝阳园则全部为塔楼; 但在中档项目中, 板楼占据了绝对优势,除了远洋天地和珠江罗马是有塔有板,其它清一色为板楼。?(形象定位)在形象定位上,几乎所有的项目都在主打 CBD 概念。除了珠江帝景、珠江罗马和远洋天地之外, 每一个项目都采取突出一个概念的推广手法。珠江和远洋之所以例外在与开发商本身的品牌效应和号召力, 这两个企业的手法是突出集团的规模优势, 强化品牌优势。项目名称位置项目性质规模万 M2 入住时间均价元/ m2 棕榈泉朝阳公园南侧外销公寓 30 2003 年 12月 11000 (精) 珠江帝景大望路现代城南 2000 米外销公寓 90 2004 年初 10000 (精) 都会国际朝阳路十里铺外销公寓 共 50万 2002 年9月 8600 (精) 朝阳园Ⅱ朝阳路青年路外销公寓 28 二期 2002 年 10 月入住 7800 (精) 蓝堡公寓光华路现代城对面内销公寓 20 2003 年4月 9500 (精) 住邦 2000 慈云寺桥东南角内销