文档介绍：项目营销策划工作思绪
针对贵企业所开发项目，我企业拟从三个方面介入到项目标营销策划工作中来：项目标市场定位和产品设计定位；项目标市场推广策划；项目标营销策划（项目销售阶段）。
●市场定位和产品设计定位：
依据前期市场调查分析，确定项目标整体市场定位，并确定目标用户群定位，进行目标用户群体分析，在市场定位和营销策划总体思绪下，提出产品计划设计基础要求，帮助贵企业确定符合市场需求和投资回报产品设计方案和产品计划设计理念，最终完成产品定位。
具体工作内容包含：
项目总体市场定位
目标人群定位
项目开发总体计划提议，组团计划提议，交通道路计划提议
户型设计提议
整体风格提议，外立面设计提议
园林景观计划提议
小区配套设施及会所提议
楼宇配套提议，装修标准提议，装饰材料提议
物业管理提议
●市场推广策划：
我企业将经过对项目所在区域竞争环境分析和项目本身优劣势分析，针对目标市场需求，制订有效市场推广计划，为项目销售做好准备。工作内容关键为项目标市场推广专题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计），广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。
具体内容包含：
市场推广专题定位：市场推广专题，市场推广概念，项目关键卖点提炼
项目案名提议
销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方法，销售组织，销售计划，销售控制
广告宣传策略：广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群，项目诉求关键
媒体投放策略：媒体选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期
公关策略：媒体公关，软文撰写，公关活动策划，帮助活动实施
●项目标营销策划（项目销售阶段）：
此阶段由我企业制订缜密项目销售计划，展开销售，做好销售现场管理，帮助贵企业实现预定销售时间计划和资金回笼计划。
具体内容包含：
开盘时机选择，回款计划，回款方法，定价方法，付款方法
销售组织，销售计划，销售控制，销售步骤，统一说辞
销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间包装策略
销售现场管理，用户资料管理，用户服务跟踪，促销计划
促销策略，月度销售分析，竞争对手跟踪
市场机会点分析，深度卖点挖掘，价格策略调整
销售策略调整
项目营销策划基础工作步骤
● 洽谈阶段
1、贵我双方初步接洽
经过初步接触，使贵我双方相互之间有初步了解，同时对项目策划工作怎样进行合作进行沟通。
2、初步确定合作意向
在贵我双方进行深入了解后，对双方在项目策划合作意向进行确定。
3、我方对项目地块进行勘察及了解项目情况
双方确定合作意向后，我方派工作人员对项目地块进行勘察及对项目情况深入了解。
4、我方提交具体项目发展策划工作提议书
对项目深入了解后，我方将提交具体工作提议书，提出工作方法、时间和费用。
5、双方签定合作协议
贵我双方对合作方法、工作内容、时间、费用进行洽谈后签定合作协议。
● 发展策划工作阶段
1、我方制订具体工作计划
合作协议签定后，我方将针对项目标策划工作制订具体工作计划。
2、我方组织项目工作组到当地进行市场调研工作
根据工作计划，我方项目工作组到当地针对项目进行市场调研和资料搜集工作，搜集所需社会经济、城市计划、房地产市场、消费者分析、投资估算、开发税费等相关资料。
3、对搜集资料进行整理分析
在资料搜集完成以后，我方组织专业人员对资料进行分析。
4、对项目充足研究基础上，提出初步定位
在对项目所处区域社会经济、城市计划、市场情况、竞争环境、开发条件、发展策略等进行研究基础上，提出项目初步发展定位。
5、向贵企业进行中期汇报
将以书面文字形式向贵企业对项现在期工作及初步定位进行汇报，并和贵企业进行深入沟通。
6、对项目策划进行调整和深化
结合中期汇报情况，对项目标策划进行调整和深化。
7、形成文字稿，提交发展策划汇报
形成文字策划汇报后提交给贵企业进行沟通。
8、和贵企业深入汇报沟通后形成最终汇报（关键为计划、建筑设计提议）
针对项目标定位和发展模式，对怎样实现项目标策划，关键是在计划和建筑设计上怎样实现策划提出提议及汇报，对贵企业反馈信息进行调整后形成最终策划汇报。
● 营销策划工作阶段
在项目发展策划工作完成后，依据双方合作情况，我方将进行营销推广策划工作和销售组织工作，营销策划工作将结合项目标发展策划、项目开发情况、竞争环境等原因，在对市场竞争环境进行调查基础上，结合项目标发展策略来制订。
1、制订营销策划具体工作计划
2、对项目营销环境进行市场调查和资料搜集