文档介绍：上海真如商业项目|初步零售概念及商品組合（2012-05-10）
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集团招商部业态规划建议
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项目基本资料
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项目资料
真如B2地块商业项目
上海
位置
普陀区曹杨路（芝川路以南，铜川路以北）;在建的长江实业商业项目对面，为政府规划之真如副中心商圈
B2地块建筑面积
总建筑面积共136,000平方米，包括办公楼1栋，公寓式办公楼1栋及零售商业
B2地块商业建筑面积
零售商业53,607平方米(地上47,870及地下5737)
商业楼层规划
6层 （地下1层-地上5层）
停车位
地下一层至地下三层提供682个机动车位
区域人口
项目5公里范围内住宅项目约186个，总户数约145,237户，
交通
沿地铁11号线，距上海西站步行约7分钟、真如站步行约8分钟。曹杨路有多条公交线，包括106路、129路、742路、966路等。
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零售商业业态上的考虑
真如B2地块商业项目
上海
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商业业态
建议包含较高的比例的娱乐及餐饮，以吸引人流到本项目
项目自身:
要有效带动本区人流停留在本区消费，项目自身需满足周边人口需求且需具备有吸引力的元素，例如娱乐休闲、餐饮
市场空间:
由于长江真如项目布局主要为地下商业，业态上将受到较大的限制，尤其针对餐饮跟娱乐的业态，应与之错位经营
零售市场
周边环境
项目规划
竞争对手
真如商业发展比较分散
还没形成一个零售商圈
主要为大卖场及批发市场
现时缺乏大型购物中心
项目自身体量只有5万平方米限制了业态的选择
距离项目不超过50米的长江真如项目体量接近24万平方米，与地铁连通
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初步零售概念及商品组合
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商业组合布局的考虑
真如B2地块商业项目
上海
商品组合布局的前提
-根据商业部2012年3月15日的内部讨论，此版商品组合布置是基于2011年平面图方案。
-项目现有设计为半开放式购物中心，而由於需要满足地块条件”30%约41,000平方米商业面积需持有5年”，本项目需为一长期持有的出租商业项目，建议物业的形态以有盖、封闭式的购物中心为佳及必需提供中央空调。
-此版商业组合布局建议中，平面图上半主力店布局不均衡，主要因为动线及商铺进深的缘故。
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零售概念
真如B2地块商业项目
上海
餐饮
娱乐
家庭休闲中心
消闲体验‧社区便利
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商品组合
真如B2地块商业项目
上海
L1|国际快速时装半主力店、本地知名时装配饰、鞋類配飾、个人护理集合店、钟表/珠宝、咖啡厅/轻食/甜品屋、快餐、银行
快餐/輕食(424)
零售服饰
零售服饰
轻食/
甜品屋(80)
国际时装半主力店-快速时装(L1+L2)
(433+414=847)
国际时装半主力店-快速时装(L1+L2)
(417+605=1022)
咖啡厅/轻食/
甜品屋(280)
快餐/輕食(422)
零售服饰
辦公大堂
办公大堂
国际时装半主力店(1212)（L2+L2）
个人护理集合店(391)
饮品
(95)
便利店(195)
咖啡厅/轻食(256)
银行
(346)
钟表店铺
咖啡厅
(103)
鞋类品牌店
钟表集合店
珠宝
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商品组合
真如B2地块商业项目
上海
品牌举例
H&M
GAP
国际时装半主力店-快速时装
C&A
优衣库 Uniqlo
时装半主力店-休闲服饰
Only/Vero Moda/Selected
-地上一层的品牌往往是确立商场形象的及定位的指标。
-现时真如缺乏一个真正的购物中心，商圈以批发市场为主，建议于商场面对曹杨路主要出入口位置布置国际品牌时装半主力店，引入首次进驻真如的中档国外快速时装旗舰店，以填补未来商圈内本项目及其他大型项目新型住宅人口的消费需求。
-于服装品牌档次方面，不宜定位过高，以大众化价格水平为主， 切合商圈