文档介绍：国安国际商务大厦商铺推广实施方案
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国安·国际商务大厦
商铺推广实施方案
整体思路
根据上次会议双方协商沟通所达成的的共识,拟定出本项目商铺经营的基本思路:
开盘日期:2004年5月1日
销售顺序:先推商铺,再推写字楼
商铺推售形式:利用派筹的形式聚集大量人气,利用返租的手段吸引大批投资客户
总体策略:平稳入市,预热市场,阶段性强化,为后期的强势推广作好铺垫。前期造势以“引爆财富”、“信心”“多重保障”等投资概念为推广主题;强势的、密集推广的手法,形成先声夺人的气势,以高举高打的市场形象,抢占市场制高点,揭开投资风暴,掀起销售热潮。
二、基本价格政策
为保证本项目的市场销售目标成功,根据房地产客户买涨不买跌的普遍消费心理,我司建议本项目主题商场仍然沿用商务楼的价格策略,定为低开高走。
因竞争项目为沿街商铺,人流达到率高,且经营灵活,经营成本低,另外竞争项目多为沿街商铺,实用率高(一般在90%左右),本项目实用率只有50%左右,因此在定价时应将该因素考虑在内。
通过综合考虑,本项目一至二层商铺理论销售均价应做相应调整,建议为:8500元/m2;整体理论销售均价为6000元/ m2左右。
在对本项目前期到访的130余位客户的调查中发现,客户对本项目商铺可以接受的价格范围多在10000元以下。因此,信立怡高建议在销售时商铺价格应根据楼层和位置情况进行实际灵活的调整。
我们根据商场的销售经验及潍坊市的房地产市场目前状况研判,设定本项目合理的市场实现平均价格预期是:
6000元/ m2左右
根据我司上次提交的有关国安商场的理论销售均价的定价依据,参照商业物业楼层价格关系,设定了本项目标定价格的可实现修正系数后,可以确定国安商场各楼层实收均价(建筑面积)为:
首层:外铺均价为9900元/m2,内铺均价为7650元/m2;
二层:均价为6300元/m2;
三层:均价为4950元/m2左右;
四层:均价为4200元/m2左右;
五层:均价为3500元/m2左右;
由于本项目销售的是产权式商铺,采用返租的形式,因此返租的部分要累积到项目的开发成本当中。
返租率及返租年限的确定。
正常的销售模式下,按照商铺整体销售均价6000元/平方米计算,在本项目购买一个100平方米的商铺需要人民币600000元,如客户选择六成十年按揭付款方式则首期需支付人民币240000元,剩余60%的360000元分十年按揭每月月供款为:16>×36=3825元
我们假设本项目返租率分别为6%、8%、10%,其每月的收益分别为:
返租6%:600000×6%÷12=3000元
返租8%:600000×8%÷12=4000元
返租10%:600000×10%÷12=5000元
从上面的数字可以看出,只有返租8%以上的幅度客户在每月月供款后还有盈余。
按照上述算法,如果采用十年8%的返租率的话,公司累计需返还客户:4000×120=480000元
采用十年10%的返租率则公司累计需返还客户:
5000×120=600000元
本项目采用返租的形式,则销售价格会出现如下两种情形:
一、商场如果成功引进商家,按照我公司前期测算的平均年租金600元/平方米,则本物业可维持60000元/年的租金收益,十年累计的租金收益在600000万元左右,也就是说,商场租金完全可以维持返还给客户的部分。商场的平均销售价格定在6000元左右也能保障发展商的利润期望值。
二、本项目如果招租情况不理想,或租金达不到预期的水平,甚至有可能出现发展商补帖一部分租金来维持商业设施的正常运作,则返租的部分要加到开发成本当中,销售价格大幅上扬。
采取十年返租,返租率8%,销售价格为: 6000元(理想价位)+4800(返租补贴部分)=10800元
采取十年返租,返租率10%,销售价格为:6000元(理想价位)+6000(返租补贴部分)=12000元
注:以上测算未计利息收益。
综合上述两种可能,我公司建议:
一、采用十年返租,年返租率为8%。确保客户每月还款后还有一定的收益,免除月供款的烦恼。
二、综合考虑项目返租的成本及项目的招商收益及利息的收益,参照潍坊市场对商铺价格的接受程度,本项目的平均定价最终确定在9600元左右较为合适,确保项目在商业营运最不成功的前题下也能保障项目开发的利润,同时不超过10000元/平方米的均价也能为潍坊市场所接受。
客户收益分析:
,,单价为平均价9600元/平方米,则房款总价为83520