文档介绍：杭政储出(2009)4号地块拿地可行性研究报告
杭政储出【2009】4号地块拿地可行性研究报告
谨呈:浙江弘益房地产开发有限公司
内容
地块解读
市场环境分析
项目定位
地块价格测算
区域价值分析
地块价值分析
项目地块——南山路勾山里B地块
地处城市中心之一——吴山核心商圈,紧邻南山路和河坊街,繁华中蕴含独特的人文气质
毗邻西湖风景区,占据稀缺资源,为西湖景区罕有地块
地块区位
本项目
西湖景区
武林
商圈
吴山
商圈
湖滨
商圈
玉皇山
南山路
西湖大道
河坊街
延安路
本项目
西湖
柳浪闻莺
美院
吴山
广场
吴山天风
吴山商圈
直线距离500米
城市中心——繁华中蕴含独特的人文气质,并占据西湖景区稀缺资源
南山路概况
南山路北起湖滨路口,南至玉皇山路口,全长1900米,东西两侧现有营业网点101处,面积约21890平方米。现有酒吧、咖啡吧、茶楼、画廊、饭店等业态,初步形成了酒吧画廊娱乐一条街。共分为5个特色区块:
浪漫茶吧区:(柳莺路-人民路-开元路,全长约260米)。定位:茶楼、酒吧、咖啡吧。
工艺字画区:(开元路-西湖大道,全长205米)。定位:工艺字画、古玩珍品。
艺术风情区:(西湖大道-南山新村,全长约755米)。定位:艺术画廊、雕塑小品、西式酒吧、艺术影楼。
风味长廊区:(南山新村-军区司令部大门,全长545米)。定位:酒店、中西快餐、西式酒楼。
青春年华区:(军区司令部大门-万松岭路口,全长245米)。定位:休闲健身、美容娱乐、婚纱摄影。
南山新村
军区
南山路
开元路
西湖大道
河坊街
万松岭路
艺术风情区
风味长廊区
本项目
青春年华区
浪漫茶吧区
柳营路
工艺字画区
本项目位于艺术风情区和风味长廊区之间,规划定位:艺术画廊、雕塑小品、西式酒吧、艺术影楼,酒店、中西快餐、西式酒楼。
区域规划——环湖景区在西湖风景名胜区内的地位
根据《杭州西湖风景名胜区总体规划(2002-2020)》,把西湖风景名胜区划分为九大景区:
环湖景区
北山景区
植物园景区
龙井虎跑景区
灵竺景区
钱江景区
五云山景区
吴山景区
凤凰山景区
本地块处于环湖景区,环湖景区是西湖风景区核心景区;
地块处于西湖核心景区与城市商圈(吴山商圈)交接处,具有景区和商圈的双重身份。
环湖景区
区域发展定位——体现杭州国际风景旅游城市和国家历史文化名城面貌的区域;勾山里位于特色休闲商业带上
规划将形成“一条城市商务发展轴、一条特色商业发展轴、三个居住片区、四个特色公建带”规划结构。
“一条城市商务发展轴”:即由武林广场至吴山广场,依托延安路形成的城市商务发展轴线,也是杭州重要城市空间轴线。
“一条特色商业发展轴”:即由西湖南线至河坊街形成的贯穿勾山里历史地段、延安路商务带、河坊街历史文化街区、中山中路历史文化街区的东西发展轴线。
“三个居住片区”:即清波、定安、吴山三个居住片区。
“四个特色公建带”:即为一个城市级公建带--延安路城市商务公建带和三个特色休闲商业带--勾山里特色休闲商业带、中山中路特色休闲商业带以及河坊街特色商业带。
重大城市建设项目
杭州上城区2008年实施三条特色街二期建设。具体为:湖滨二期,包括完成知味观地块和西湖电影院地块建设方案、制定与地铁衔接的地下商业街建设方案等;
南山路二期,做好南山路(勾山里)土地出让及开工建设;
清河坊二期,结合中山路综合保护工程,清河坊二期全面开工。
区域价值分析
本地块处于西湖风景区核心景区——环湖景区,与城市商圈(吴山商圈)交接处,具有景区和商圈的双重身份。
本地块位于规划的艺术风情区和风味长廊区之间,规划定位:艺术画廊、雕塑小品、西式酒吧、艺术影楼,酒店、中西快餐、西式酒楼。
区域发展定位——体现杭州国际风景旅游城市和国家历史文化名城面貌的区域;勾山里位于“一条特色商业发展轴”上
城市中心——繁华中蕴含独特的人文气质,并占据西湖景区稀缺资源
特色商业为区域主导发展方向
目录
地块解读
市场环境分析
项目定位
地块价格测算
区域价值分析
地块价值分析
地块指标解读
地面新建建筑面积:12836㎡,其中回迁房5000㎡,可用于开发的建筑面为7836㎡;可用于获取收益的建筑面积7836㎡+2288㎡(保留建筑面积)=10124㎡
回迁房和保留建筑将会破坏地块的整体性,不利于项目规划
回迁房回购价格和方式未定,给项目的开发投入带来一定不确定性因素,不利于项目整体操控
与保留建筑相协调
建筑风格
建筑檐口高度控制在15米以内
建筑高度
原则上同意庭院式平面布置,庭院之间、建筑之间不得连