文档介绍：汉嘉2008年杭州复地·花园商贸城项目商业定位报告
花园商贸城项目商业定位报告
谨呈:复地置业有限公司
汉嘉机构·百盛招商
2008年1月
本报告是严格保密的!
第一部分:界定项目
宏观界定
项目界定
界定小结
第二部分:供应分析
杭州市大型主力商业分析
杭州市专业市场分析
供应小结
第三部分:需求分析
消费者需求分析
经营户需求分析
商家访谈
需求小结
第四部分:战略定位
项目总体战略
第五部分:项目定位
项目定位
业态组合模块
租金测算
研究思路
11>.杭州市宏观界定
杭州市总体经济环境界定
杭州市商业界定
杭州近六年GDP
杭州市宏观界定--GDP、人均GDP
2006年杭州市人均国内生产总值为6809美元(按常住人口计算),房地产已经开始向以质量为主过渡,其置业特征以改善需求为主,数量与质量并重。
过去6年来,杭州的GDP一直保持较高速度增长,平均每年的增长率保持在13%以上,这同全国的9-10%左右的增长速度相比,杭州的经济发展更有活力,在长三角这个中国经济发展的龙头区域内,2006年杭州的GDP(3441亿元)在上海()和苏州()之下,位居第三位。
杭州近六年人均GDP
杭州市宏观界定--产业结构
杭州市产业结构变化图
杭州的产业结构发展一直相对平稳,第一产业比重逐步减小,第二产业的比重经过一些起伏,整个产业结构朝着良好的方向发展。第三产业的比重提升,有助于居民生活水平的整体提高;
2006年,,按可比价格计算,%;,%;第三产业加快发展,,%。∶∶∶∶;
杭州城市经济产业结构正在从“二三一”向“三二一”转变,第三产业的迅速发展促进了非住宅类物业的需求。
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杭州市宏观界定--杭州市总体规划
杭州市城市总体规划图
杭州政府新一轮规划提出“城市东扩,旅游西进,沿江开发,跨江发展”的发展战略,将城市以旧城为核心的团块状布局转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江、网络化组团式布局;
一个主城
由上、下城区和西湖、拱墅、江干五个城区组成;
三个副城
-江南城
-临平城
-下沙城
双心双轴
-双心以指湖滨、武林广场地区的旅游商业文化服务中心和临江地区的钱塘江北岸城市新中心、钱塘江南岸远景城市商务中心;
-双轴是指东西向以钱塘江为轴线的城市生态轴和南北向以主城-江南城为轴线的城市发展轴;
主城
临平城
江南城
下沙城
杭州市总体经济环境界定
杭州市商业界定
1997年前
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
商业初具规模:
95年延安路南段建设促进吴
山商圈的形成,解百等大型
百货沿路兴起,湖滨、河坊
等街区依托旅游发展兴旺。
第一轮快速发展,武林商圈形成:
98年银泰百货开业,99年杭州大厦、杭州百货大楼经历调整后重新开业,几大百货相继兴起标志着以百货为主力商家的武林商圈的形成,并促进了延安路沿线商业的成熟。
第二轮快速发展,湖滨商圈进一步成型:
湖滨名品街、利星名品广场等项目的建立进一步促进湖滨商圈从依托旅游特产类商业向市区高档名品购物和休闲娱乐商圈转型,确立了湖滨商圈作为高档消费集中地的形象。西城广场及庆春文化广场的出现也显现出各区域商圈在逐步形成。
未来发展将形成多商圈格局,城西商圈已逐步形成,滨江区配套将愈加丰富,城东的钱江新城、庆春广场都将有大量商业供应。
说明:本次商业部分研究范围以单体在1万平方米以上的中高档大型商业为主。
杭州市商业界定--商业发展历程
杭州市商业界定--商业格局及未来规划
主商圈
次商圈
武林商圈
湖滨商圈
吴山商圈
秋涛路、四季青
黄龙商圈
文教、城西
城北
8 大关商圈
滨江高新产业区
滨江区政府
其他商圈
萧山商圈
下沙商圈
余杭商圈
杭州商业发展规划:1个市级商业中心和3个市级商业副中心,4个区域商业中心和12个区域商业副中心,形成基本满足居民日常生活需要的社区(集镇)商业服务网;
从发展趋势看,一心多点的格局,会逐步向“多心多点”的格局转变。“多心多点
”的商业格局也说明区域化消费将成为主流。
市级商业中心主要为武林、湖滨、吴山三个商圈,是商业环境最为成熟的区域;周边次商圈主要为区域性的社区商业中心;其他商圈主要服务于非主城区的萧山、下沙、余杭郊县区;
市级商业中心
临