文档介绍：海南海口中弘·西海岸项目市场调研成果3
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高端住宅(公寓)项目社区商业分析
社区商业主要分为五大板块:海甸岛板块、国贸板块、滨海板块、滨江板块、金三角板块
社区商业板块格局
1
国贸板块
海甸岛板块
滨江板块
滨海板块
金三角板块
海甸岛、国贸板块交通方便、人气发达,也是新盘最集中的区域,目前是海口最重要的商业中心区;
滨江板块及滨海板块是目前社区商业分布相对稀缺的两大板块,但这两大板块依托了绝对的资源优势,将成为未来集旅游、度假、居住、购物为一体的高档休闲生活住宅区;
金三角板块由南沙路、南海大道、龙昆南组成,属于早期社区商业相对成熟的板块。
名称
商业体量
商业形式
经营模式
价格
经营现状
紫园
2800平方米
商业街
三年内免费租赁给业主经营
免费
一个生活超市开业,其余商铺装修中
城市海岸
5000平方米
底商
出售
26000—27000元/平方米
一、二商业已经营业,三期商业目前还未出售
南国海立方
10000平方米
底商
出售
未定
未出售
荣域
5000平方米
商业街
出租
一层:150元/平方米·月
二层:50元/平方米·月
未出租
住宅商业形式
2
目前市场上住宅商业形式多以底商为主,社区商业体量较小,其他商业形态较少
4
房地产市场分析
房地产市场整体状况
住宅、公寓市场研究
商业市场研究
高端酒店研究
高端公寓市场研究
Part
星级酒店市场现状
2005至2010年,海口高星级(四星、五星)酒店的数量增幅不大,2010年高星级(四星、五星)酒店总量76家
星级酒店市场现状--数量分析
2005-2010年高星级(四星、五星)酒店数量(单位:家)
从酒店的数量来看上,海口的高星级酒店中四星级酒店数量已经达到59家,而五星级酒店数量不到四星级酒店的30%,五星级酒店占高星级酒店总量的比例只有22%,因此海口未来的五星级酒店有一定的市场发展潜力
数据来源:海口市旅游局、海口市统计局
数量分析
1
海口市五星级酒店相对较少,其比例为13%,中高端酒店占据比较大的比例
星级酒店市场现状--等级分布
2010年星级酒店等级分布
从酒店的等级分布上来看,三星级、四星级、五星级酒店的比例分别为40%、47%和13%,,
数据来源:海口市旅游局
等级分布
2
2004~2009年,海口总体星级酒店的平均入住率波动不大,整体保持在60%左右
星级酒店市场现状--平均入住率
2004-2009年星级酒店年平均入住率
%,海口市星级酒店在淡季时间入住率基本都能保持在40~ 50%左右,其中五星级酒店也多都能保持在40%以上,旺季时候整体星级酒店的平均入住率基本能够保持在70%以上
数据来源:海口市旅游局、海口市统计局
平均入住率
3
五星级酒店房价相差较大,最低标准间的折扣价为398元/,最高贵宾别墅的折扣价为18,200元/
星级酒店市场现状--平均房价
平均
房价
海口市五星级酒店的标间客房的平均房价基本在500~800元/
价格
差异
未来
趋势
随着海口城市旅游配套的不断完善,将吸引越来越多的高品质高档次旅客,从而促进海口市高星级酒店平均房价的整体提高,尤其会推动五星级酒店的海景房价格的提升
其淡旺季价格差表现并不十分明显,价格差异主要是根据酒店的品质,以及客房是否看海景等因素决定差异
平均房价
4
海口市的酒店接待客源主要包括度假旅游和商务会议两大类
星级酒店市场现状--客源特征
客源类型
客源特征
度假旅游
高星级酒店客源以俄罗斯、欧美、韩国、日本、北京、珠三角、长三角为主
三星级左右的酒店和部分设施陈旧的高星级酒店以价格优势接待国内旅行团为主
商务会议
内部大型会议、拓展和培训以及奖励旅游是海口接待会议团队的三大主要客源,这些会议旅游具备对于价格不敏感、对服务质量要求高等特点
随着旅游地等级的提升, 其酒店接待的客源辐射半径也随之扩大, 同时海口作为海南最靠近大陆的省会城市在吸引商务会议方面表现较为突出, 在酒店接待旅游客源中其会议旅游的比例已经超过30% 。
客源特征
5
大部分五星级酒店,由国际知名酒店管理集团管理,在品牌声誉、公司可信度、服务质量等多方面更具竞争力
星级酒店市场现状--管理公司
海南国际品牌酒店管理公司一览表
三亚
三亚湾假日酒店
洲际酒店集团
凯宾斯基度假酒店
凯宾斯基酒店集团
宝宏龙都大酒店
龙都酒店管理集