文档介绍：这一时代所谓的创造力就是将科技与人性完美结合。——丹下健三上海市政府: “上海要加快形成以服务经济为主的产业结构”加强第三产业--现代服务业的发展杨浦区政府: “知识杨浦、智慧杨浦”宏观结构变化区域主题定位下的杨浦区写字楼传统依托高等院校等科研资源新兴依托轨道交通、新商业++ 相对低廉租金优势﹦产生科技类企业集聚效应区域交通条件大为改善办公成本仍有优势新建楼宇选择余地大控制区域内客户不外流吸引区域外科技型企业集聚吸引需扩展办公面积的企业【结论】:随着上海加强现代服务业的发展力度,杨浦区定位也正朝宏观定位逐步靠拢。可以预见是的,中心写字楼发展优势正转入次级区域的发展,杨浦区以上海定位为主导, 正吸引外区知识型、创业型企业的聚拢。商务必定与商业联动发展才能获取最大的效应微观板块分析轨道交通八号线、***未来商业面积约 50万平方米北、中、南三线规划布局五角场城市新焦点杨浦区政府:打造上海城市副中心商业商务新中心新兴写字楼商务圈科技类企业聚集依托高校城市智慧中心知识型企业聚集创业型企业聚集新兴商业繁荣区海上 SOHO 海尚杰座 11300 元/平米白玉兰环保广场蓝天大厦 IF社区海上财智中心富庆国定大厦杨浦孵化楼 10000 元/平米复旦科技园 16000 元/平米创智天地同济联合广场骏丰国际广场在售项目待售项目五角场板块个案分析本案五角场未来供应量预计上市时间 2006 ·6 2006 ·122007 ·62007 ·12 骏丰国际广场大连路 1619 号办公面积: 25,000 平米海上 Soho 安波路、营口路办公面积:约 5万平米同济联合广场四平路 1240 号办公面积: 80,000 平米创智天地智康路 38号一期办公面积: 5万平米富庆国定大厦四平路国定路口办公面积:约 10,000 平米海上财智中心黄兴路 1888 号近国顺路办公面积: 28,000 平米蓝天大厦黄兴路(五角场) 办公面积: 38,696 平米白玉兰环保广场后期松花江路 251 号近营口路办公面积:约 30,000 平米合计:约 万平米白玉兰环保广场一期松花江路 251 号近营口路办公面积: 24,571 平米?区域在售楼盘价格水平较低: 10,000~12,000 元/平米?后续新增供应体量较大:至 07 年底,未来新增供应体量巨大,达到近 40 万方,且多为小面积 Soho 式办公产品,同质化竞争严峻?产品品质不高:仅在建筑形式上满足办公要求,在内部配套如电梯、空调、商务中心等的配置水平较低?产品类型单一:多数项目多为单体项目,无丰富的产品线形成商务集群?现行产品广告攻势较弱区域市场综合分析