文档介绍：土地增值税计算方式
改增后土地增值税计算 方法为 : 应纳土地增值税 =增值额×税率
公式中的“增值额” 为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的
余额。
纳税人转让房地产所取得的收入 , 包括货币收入、实物收入与其她收入。计算增值额的扣除项目 :
(1) 取得土地使用权所支付的金额 ;
开发土地的成本、费用 ;
新建房及配套设施的成本、费用 , 或者旧房及建筑物的评估价格 ;
与转让房地产有关的税金 ;
财政部规定的其她扣除项目。
2 土地增值税实行四级超率累进税率 :
增值额未超过扣除项目金额 50%的部分 , 税率为 30%。
增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分 , 税率为 40%。
增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分 , 税率为 50%。
增值额超过扣除项目金额 200%的部分 , 税率为 60%。
上面所列四级超率累进税率 , 每级“增值额未超过扣除项目金额” 的比例 , 均包括本比例数。
纳税人计算土地增值税时 , 也可用下列简便算法 :
土地增值税的计税额 , 可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算 , 具体土地增值税计算方法 如下 :
( 一) 增值额未超过扣除项目金额 50%
土地增值税税额 =增值额× 30%
( 二) 增值额超过扣除项目金额 50%,未超过 100%的土地增值税税额 =增值额× 40% －扣除项目金额× 5%
( 三) 增值额超过扣除项目金额 100%,未超过 200%的土地增值税税额 =增值额× 50%－扣除项目金额× 15%
( 四) 增值额超过扣除项目金额 200%
土地增值税税额 =增值额× 60%－扣除项目金额× 35% 公式中的 5%,15%,35%为速算扣除系数。
结合实务中纳税人获取房屋方式的一般渠道 , 本文所谓“改前房” 仅指纳税人在 2016 年 4 月 30 日以前通过购买取得的房屋。 另外考虑到增值税跟土增税相结 合业务的多样性与复杂性 , 下文刻意的设定了纳税主体为一般纳税人 , 交易金额为含税价 , 按土地增值税的计算方法中的简易征收。
: A 公司就是原营业税纳税人 , 营改增后为一般纳税人 , 其机构所在地在青海省西宁市 ,A 公司于 2013 年 2 月 1 日从 B 公司购买房产一处 ( 坐落地位于西宁
), 取得了相关发票 ; 成交价 1000 万元、缴纳契税 1000*5%=30万元 , 并办理了过
户手续。
营改增前 A 公司销售此房屋土地增值税的计算方法为 :
假设 A 公司于 2016 年 3 月 1 日以 1500 万元将此处房产销售给 C公司并开具了发票 :
应缴营业税 =(1500-1000)*5%=25 万元 ;
城市维护建设税 =25*7%=1、 75 万元 ;
教育费附加 =25*3%=0、75 万元 ;
土地增值税计算方式
印花税 =1500*0、 0005=0、75 万元 ;
土地增值税的税额为 :