文档介绍：E 书说明第八章合同与风险管理考试的基本要求: 掌握:物业服务合同的类型、特征、主要内容和合同要点。熟悉: 物业管理活动中涉及的合同类型, 物业管理所涉及的保险种类与投保方法。了解: 物业管理招标与投标阶段的工作内容与合同管理, 风险及风险管理。第一节物业管理中的主要合同类型一、合同的概念(不要求) 二、物业管理活动中主要的合同类型(熟悉) (1 )物业建设单位在开发过程中所订立的合同土地使用合同、设计规划合同、建设施工合同、售房合同、水电供应合同、设备采购及安装合同。(2 )前期物业服务合同与物业服务合同前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,物业建设单位与物业管理企业签订的约束物业管理前期活动行为规范的合同。物业服务合同则是指业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订的约束物业管理服务行为规范的合同。(3 )业主所签订的与物业管理活动有关的合同包括收益性物业的租赁合同、业主签订的业主公约、业主与装修施工单位签订的装修合同、业主与物业管理企业签订的装修合同管理、业主与物业管理企业签订的保管合同、业主与保险公司签订的保险合同等。(4 )物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同物业管理活动必然要涉及到许多专营的业务, 物业管理企业从专业化的角度出发, 将这些专营业务通过签订合同承包给各专营公司, 因此就形成了与物业管理活动有关的一系列专营合同。具体涉及: 垃圾清运、环境卫生承包、治安保卫管理承包、绿化管理或工程承包、电梯保养维修承包、专项维修工程承包等。(5 )物业管理企业与业主签订的主要合同对以管理服务为主的物业管理企业来说, 物业管理企业不负责对物业的出租经营, 物业管理企业对物业只有管理权。因此, 物业服务合同是这类企业物业管理活动中最主要的合同。对于经营性物业为主的物业管理企业来说, 物业管理进行的是出租经营与管理服务并重的物业管理。业主不仅将物业日常的管理服务委托给物业管理企业,还委托其代理物业使用权的经营(即出租代理模式) 。对于这类企业来说,租赁合同管理是物业合同管理中的重要部分。第二节物业服务合同一、物业服务合同的类型(掌握) (一)前期物业服务合同根据《物业管理条例》的有关规定, 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前, 建设单位选聘物业管理企业的, 应当签订书面的前期物业服务合同。房屋出售前物业的产权属房地产开发企业, 所以, 合同的甲方是房地产开发企业,乙方是其选聘的物业管理企业。前期物业管理常常包括通常情况下的物业管理所不具有的一些内容, 比如管理遗留扫尾工程、空置房出租或看管等, 因此具有一定特殊性。现实生活中,物业管理纠纷很大程度上集中在前期物业管理阶段,如建设单位遗留的房屋质量问题、小区配套设施不齐全问题等。前期物业服务合同具有以下特征: 1 .前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订 2 .前期物业服务合同具有过渡性前期物业服务合同, 存在于业主、业主大会选聘物业管理企业之前的过渡时间内。一旦业主大会成立并选聘了物业管理企业, 前期物业管理服务即告结束,前期物业服务合同也相应终止。(在这里要注意, 不是业主大会一成立,前期物业服务合同就终止) 通常, 前期物业服务的期限是不确定的。这主要源于业主召开首次业主大会的时间不确定。《物业管理条例》规定:前期物业服务合同可以约定期限; 但是, 期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。 3 .前期物业服务合同是要式合同《物业管理条例》要求前期物业服务合同以书面方式签订。为了保护当事人的合法权益, 国家和地方有关部门编写了《前期物业服务合同》示范文本作为参考。(二)物业服务合同业主委员会的设立, 标志着前期物业管理的结束, 物业管理进入正常的日常运作阶段,即由业主委员会代表全体业主实施业主自治管理。业主委员会成立后,与确定的物业管理企业( 原有的或另行选聘的) 签订物业服务合同。其签订日期一般应在业主委员会成立三个月内, 最迟不应迟于六个月。物业服务合同的甲方是业主委员会( 代表所有业主), 乙方是物业管理企业。甲方是委托方, 乙方是受托方。合同的委托管理期限由双方协议商定。物业服务合同签订后,前期物业服务合同同时终止。为了规范物业服务合同, 国家建设部、工商行政管理局和地方有关部门颁布有物业服务合同示范文本。(三)前期物业服务合同与物业服务合同的异同点共同点在于它们的客体是一致的(都是要管理的物业) ,委托事项都是物业管理服务活动。区别:合同的主体不同,合同的签订时间、期限要求等都有所差异。联系: 两个合同是相互衔接, 互为补充的。从物业管理规范化运作的角度讲,两个合同缺一不可。(四)专项服务委托合同与物业服务合同的关系专项服务的委托合同虽然与物业管理活动相关, 但都不能称之为物