文档介绍：宁波奥克斯鄞州商务区写字楼项目初步定位报告
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目录
第一章:项目分析
第二章:市场分析
第三章:项目定位
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项目概况
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项目概况
占地面积6631平方米；
-
容积率：-；
建筑密度：40%
限高：100米
之
技术指标
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项目概况
之
区位概况
鄞州商务区是城市三大商务区之一，是宁波未来的次级CBD
与核心商务区5公里的距离，有利于形成新的商务区
鄞州南部商务区
东部新城
三江口商务中心
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项目概况
之
地块概况
位于天童南路和日丽中路交界处，是南部商务区连接鄞州商业中心（万达广场）的第一站，项目具有城市地标意义
项目北侧与鄞州公园相邻，景观资源相当优越
项目区位居住、商业氛围逐渐成熟，有利于商务人群的导入
本案
鄞州公园
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项目概况
之
项目地位
项目品牌&奥克斯品牌
相比较与住宅、商业，写字楼城市地标概念更强，在塑造品牌的提升度上具备强劲的动力，品牌素质上也更具备品质感。
本项目将作为奥克斯重要的办公场所，同事由于区位优势，环境背景的良好具备高质品牌的可能，在此项目运作中，必须挖掘奥克斯品牌的潜能，使得项目品牌和公司品牌良性互动，彼此相生成长。
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市场探索
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大势篇
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市场状况
供求关系：后续供应巨大，未来若干年，供严重大于求
2005年宁波写字楼供应面积约50万方，，宁波写字楼市场开始进入供大于求的市场格局；随着鄞州和东部新城的相继启动，未来3年，市场存在200万的潜在供应，市场供严重大于求的局面不可避免。
板块分布：多元发展 ，办公郊区化 宁波的商务板块从以前的单一三江口区域逐渐向四周扩散，在环城西路、月湖公园、百丈东路等区域形成了一定商务氛围，而随着鄞州区、东部新城的崛起，宁波商务区的节点分布将更为清晰。
租金售价：售价不变，租金下降，但是后期下降的空间不大
受到供求关系的影响，近期市区部分写字楼租金出现下调现象，，波特曼的租金也有所回落。考虑到目前宁波市场的租金水平，进一步下调的可能性不大。
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