文档介绍：高端住宅(公寓类)设计研究
目录
总则
定位理念篇
规划建筑篇
·
结语
前言
·为了指导∪A豪宅产品设计,特此研究高端住宅产
品设计,本研究主要针对除别墅外的公寓类高端
住宅,UA设计的高端住宅项目应参照本研究进
行设计,其他住宅项目可选择性参考。
·本文中的基本项适用于所有高端住宅项目,优选
项适用于顶级高端住宅项目。
总则
,即:面向城市高端人群,价
格数倍于城市平均房价,具有稀缺性、高品质、独特性
高科技、精细化和人性化的住宅产品,包括有形的产品
和无形的服务、品牌,并且在城市中享有较高的声誉和
知名度
宅两类,顶级高端住宅指位于上海、北京等一线城市核
心地段、预期售价远高于当地平均房价的住宅项目,普
通高端住宅指除一线城市核心地段以外预期售价超过
万以上并且数倍于当地平均房价的住宅项目。
定位理念篇
·∪A高端住宅产品设计定位于量产高端住宅,注重营
造健康、舒适、环保的生活方式,整合各类资源,提
供高附加值一体化产品,包括实体产品、物业服务、
高端配套等,在产品定位时应将以上内容整合在一起
22产品特质
奢侈品因其稀缺而珍贵,同样髙端住宅也因其稀缺而
具有高溢价。高端住宅产品首先应充分利用高端资源,
包括城市资源、自然资源、文化资源、生活资源等
其次,产品应做到某种极致,创造若干具有差异化、
超越一般思维想象的卖点,形成产品独特引领性和核
心竞争力,从而成为具有极大溢价空间的稀缺产品。
产品注重主题创造,体现卓越、专属、创新、人文的
高附加值产品特质,跳脱一般居住功能的基本框架而
高端住宅会所
定位于高端生活方式的提供者
高端生活方式的象征
23产品分类及特征分析
高端住宅对高端稀缺资源的占有,首先应集
中体现在其区位选址的稀缺性,这是豪宅社
区在定位前所必备的潜力基础。城市稀缺区
位主要定义在城市综合设施环境的稀缺、城
市文化价值认同的稀缺、区域优势自然景观
的稀缺、城市规划发展潜力的稀缺四个特征
基础之上,根据其在城市的空间分布和占据
资源的不同,可划分为城市核心地段、传统
高尚地段、城市新兴发展地段、自然人文资
源地段四类高端住宅
232特征分析
:
区×位特征:位于城市商业金融核心地段,是全体城市
居民认同的城市核心区域,区域价值极高,是城市的
经济文化中心。地块通常毗邻标志性城市景观和公共
活动中心,如上海陆家嘴地区、外滩沿岸,具备完善
的交通、生活、休闲配套资源,一般地块面积较小
例如汤臣一品、翠湖天地。
·规划特征:设计地块面积较小、高容积率、多采用围
合式布局;
产品特征:产品形态为高层甚至超高层,产品定位于
或超越五星级酒店,挖掘和利用城市标志性景观优势,
彰显和表达城市文化价值认同;生活配套依托区域既Pti
有资源。
城市核心区域——陆家嘴的高端住宅
2322传统高尚地段高端住宅:
区域特征:位于城市中心或成熟区域,如毗邻历
史文化街区、城市传统商业区、商贸保税区、名
校、高等级医院等,在城市长期历史发展中已经
形成了稳定、优越的社区居住大环境,如老徐汇
长宁、卢湾、静安等传统高尚地区,区域价值很
高。一般用地较小,周边建筑密度大,综合配套
设施齐全,人文环境好。例如上海香山丽舍、御
华山
规划特征:设计地块面积小,容积率高,注重与
城市之间密切关系
产品特征:产品形态为高层或超高层,产品定位
城市传统高尚区域豪宅——香山丽舍
贴近五星级酒店,生活配套依托区域既有资源
区域特征:城市规划中确定的城市发展主轴和新
城中心区及城市生长过程中的经济活力潜力区
有着明晰的区域产业定位和发展动力,并伴随有
近期重大基础性、服务性设施的建设,规划起点
高,设施配套全,发展前景好,区域升值空间大。
例如位于浦东新区的星河湾
规划特征:地块面积较大,空间尺度宽裕,规划
业、酒店、教育等配套设施;
产品特征:产品形态为高层或低层、高层混合,
城市新兴区域高端住宅——上海星河湾
由于用地面积大,产品在景观上有较大塑造空间
同时通过公共部位、户型装饰、内部高端服务设
施配置来塑造高端形象。
区域特征:距离城市中心较远,拥有优势显
特征突出的自然人文资源