文档介绍：土地增值税计算实例土地增值税超率累进税率表级数土地增值额税率% 速算扣除系数 1 增值额未超过扣除项目金额 50% 的部分 300 2 增值额超过扣除项目金额 50% 未超过 100% 的 40 5% 3 增值额超过扣除项目金额 100% 未超过 200% 的 50 15% 4 增值额超过扣除项目金额 200% 的部分 60 35% 例一: 某房地产开发公司出售一幢写字楼,收入总额为 10000 万元。开发该写字楼有关支出为:支付地价款及各种费用 1000 万元;房地产开发成本 3000 万元;财务费用中的利息支出为 500 万元(可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明),但其中有 50 万元属加罚的利息; 转让环节缴纳的有关税费共计为 555 万元; 该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为 5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。答:( 1 )取得土地使用权支付的地价款及有关费用为 1000 万元(2 )房地产开发成本为 3000 万元(3 )房地产开发费用=500-50+ ( 1000+3000 )×5% =650 (万元) (4 )允许扣除的税费为 555 万元(5 )从事房地产开发的纳税人加计扣除 20% 允许扣除额=( 1000+3000 )× 20% =800 (万元) (6 )允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005 (万元) (7 )增值额=10000-6005=3995 (万元) (8 )增值率=3995 ÷ 6005 × 100 % =% (9 )应纳税额=3395 × 40% -6005 ×5% = (万元) 例二: 某房地产公司开发 100 栋花园别墅,其中 80 栋出售, 10 栋出租, 10 栋待售。每栋地价 万元,登记、过户手续费 万元,开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计 50 万元, 贷款支付利息 万元( 能提供银行证明)。每栋售价 180 万元,营业税率 5% ,城建税税率 5% ,教育费附加征收率 3% 。问该公司应缴纳多少土地增值税? 计算过程如下: 转让收入: 180 × 80=14400( 万元) 取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计: (++50) × 80=5200( 万元) 房地产开发费用扣除: × 80+5200 × 5%=300( 万元) 转让税金支出: 14400 × 5% × (1+5%+3%)=( 万元) 加计扣除金额: 5200 × 20%=1040( 万元) 扣除项目合计: 5200+300++1040=( 万元) 增值额=14400-=( 万元) 增值额与扣除项目金额比率= × 100%=% 应纳增值税税额= × 40%- × 5%=( 万元) 六、会计处理 1. 转让取得收入时: 借:主营业务税金及附加 贷:应交税金- 应交土地增值税 2. 实际上交时: 借:应交税金——应交土地增值税 贷:银行存款 房地产转让土地增值税计算举