某假日广场项目定位报告.ppt

文档介绍：某假日广场项目定位报告
写字楼
公寓
本项目界定
顶级物业
市场形象/价格标杆
市场稀缺产品
获取高价
目前深圳市场写字楼实现最高价格——国际商会中心 均价15000元/ ㎡
价值点：CBD/超高层物业/标志性/物业配置
本项目——
第四代写字楼——多层现代智能化花园式写字楼
价值点：创新产品/办公概念的颠覆 /颠覆性产品设计/ 后SARS时代的产品设计/功能弹性化 / 服务先导/地铁上盖物业
完全创新产品
无市场参照系
溢价因素——弹性指数大
创新产品的五种价格定位方法
品质更好，价格更高
品质更好，价格相同
品质相同，价格较低
品质较逊，价格大幅度降低
品质更好，价格更低
创新产品的适用性
房地产创新产品的适用性
项目写字楼部分可实现——
比市场传统产品的最高价
15000 x100%=15000元/㎡
完全的创新产品
无市场参照系
溢价因素——弹性指数大
注：根据一般规律，房地产创新产品的价格不宜高于市场传统产品的上限。
写字楼→市场稀缺产品
价格实现
顶级写字楼定律：
减少销售面积弹性，强制性选择
产品空间感好，放大产品面积，提高进入门槛
产品定位
锁定中小型企业总部
基本单位面积为800—1000㎡为模数
可自由拼合拆分
写字楼→市场稀缺产品
总部基地 ——多层现代智能化花园式办公空间
立体绿化/有氧办公/低密度/高绿化
锁定企业总部/基本单位面积为800—1000㎡为模数/可自由拼合拆分
突出个性化的企业形象/充分展示企业势力与文化的重要标志
总部基地
（顶级生态写字楼）
写字楼
定位
针对中型高端企业/量身定做
作为企业总部/提高进入门槛
创新概念增值/树立顶级形象标杆
部分自用
定位考虑的因素
写字楼定位
总部基地
商务办公的必要配置是客户
关注的重点
对休息厅/餐厅/多功能厅等体
现写字楼档次及形象的配套
也有关注
知名度代表区域形象
其次是便捷程度
客户需求→物业配置
大堂是物业形象的重要
体验点
其次是与工作密切相关
的电梯和车位
形象和品质高于价格
总部基地
客户需求→物业配置
总部基地
设置独立出入口
写字楼底部采用巨大的中庭式门厅，显示气派与大度
写字楼入口
客户需求→物业配置
商业裙楼顶部设置多层次的园林及休闲设施，形成业主专享的交流空间；同时运动等配套设施如网球场、高尔夫球练习场等也可设置其间。
总部基地
共享空间
客户需求→物业配置