文档介绍：九亭别墅市场分析精品打造的新天地——松江九亭楼市现状分析
九亭别墅市场分析精品打造的新天地
---松江九亭楼市现状分析
■历史沿革九亭的别墅市场源于1999年,最先推出来的该类型物业是半岛花园一期、北美经典、新上海弄里人家一期以及九亭明珠苑( 松亭绿茵苑) 中的部分别墅产品, 其销售价格定位在2000元/平方米左右。虽然当时九亭的物业配套设施还属于起步阶段,涞亭路尚未辟通,公共交通只有一些市郊的公交线路;但是30-40万元一套别墅的定价还是对多数喜爱别墅物业的消费群体产生了一定的诱惑力。 2000年之后,特别是2001年,九亭地区在半岛花园、新上海弄里人家取得一定成功的基础上,其别墅市场连续出现了像三盛颐景园、江南文化园、新上海花园洋房等非常有着自身特色的大体量别墅物业项目,强烈的产品吸引力和集中广告效应引起了市场的强烈反响,需求大幅拉动。应该说,2001年的九亭别墅市场的确令上海房地产业刮目相看。■价格带 1999-2001年的九亭别墅市场价格增长实现了三级跳,均价从2500元/平方米跳至4519元/平方米,甚至连销售情况不甚理想的北美经典也随之水涨船高。这说明在别墅物业的价格方面九亭已经基本消除了区位概念影响,甚至直逼莘庄的同类物业。■产品力立面:区域内产品的立面大多以欧、美式风格为主,辅以罗马柱、欧式线角、八角窗、铸铁栏杆等细节装饰(如北美经典、半岛花园、悦景苑等)。虽然早先的物业在细部处理方面还并不很到位,但大体形象却已达到一定水准。三盛颐景园和江南文化园虽然在绿化风格和小区环境上着重体现了江南山水景观及园林布局,但是在园林深处的人家却依旧透出浓郁的欧、美式风格的立面。当然,上房集团投资的新上海里弄人家(一、二期)的红砖风格立面引人注目,其排屋从外观上借鉴了新式里弄和海外TOWNHOUSE建筑风格,旨在通过上海半殖民地时代的里弄建筑文脉的延续去感召具有怀旧情结的潜在客户。绿地及景观:通常来说,别墅物业应更注重社区的绿化和景观。九亭早期的别墅项目除了绿化率较普通多层住宅物业高一些以外,并无其他特色,而九亭明珠苑中的联体别墅则处于多层物业当中,更谈不上绿化和景观效果。直到2001年该区域新一代别墅项目陆续推出,九亭别墅社区的绿化和景观才上升了一个层次,开始注重水系、山石、花木、园林等个性景观设计。如三盛颐景园沿袭了苏州园林造园手法,从规划上把小区景色和住宅建筑有机结合,体现了别墅文化中真正的人文意境。配套、会所:无论物业的品质和总价如何,目前客户对于别墅小区配套仍是有较高要求。虽然别墅物业的业主基本上都有自备车,对于交通的配套要求不高,但他们对小区生活配套设施还是存在一定的需求,而且2001年九亭别墅项目的物业管理费有的已高达3元/平方米月,业主们自然希望物有所值。目前,所有别墅都设有专用会所,有的甚至达到了一主三副四个会所,但与会所相配套的服务项目并没有出众的特色,仍局限于阅览、棋牌、健身、儿童游乐等基本功能。
■去化情况纵观九亭别墅各盘,销售情况普遍良好。新上海里弄人家一、二期的联体别墅,已基本售罄,目前推出的三期别墅,在房型、面积等方面有所调整,虽然总价适当放大,但销售依旧红火。三盛颐景园、江南文化园、半岛花园(二期)、九州大唐花园等基本上能达到平均半年销售65%以上的业绩。应该说对于别墅这类本身抗性较大的物业来讲,能达到这样的销