文档介绍：单方面解除房屋租赁合同
篇一：出租方单方解除房屋租赁合同的法律后果
出租方单方解除房屋租赁合同的法律后果
四川君合律师事务所郑书宏卢宇
一、 本案基本事实
20XX年5月18日，A保险公司与 B矿业签订了写字间 租赁合同，约定 B矿业将位于宁远街 8号的北苑公寓租给 A 保险公司用于办公， 并约定租赁期限为三年， 即从20XX年7
月1日至20XX年6月30日。合同签订后，双方一直按照合 同约定履行义务，并无违约行为。 20XX年2月16日B矿业
单方面要求提前解除租赁合同，对此， A保险公司向本律师
团咨询：因B矿业提前解约 A保险公司应得到的赔偿以及法 律依据。
二、 本案焦点
本案中，B矿业提前解除租赁合同属于违约行为，根据 租赁合同的约定，对方应向 A保险公司支付两个月租金作为 违约金（共计元）；同时， B矿业的违约行为给 A保险公司
造成了损失。因此，本案的焦点在于能否同时要求对方支付 违约金和赔偿损失。
三、 相关法律分析
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第 二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向 对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失 赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事 人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……；《最高人 民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释
（二）》第二十八条规定：当事人依照合同法第一百一十四 条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违 约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事 人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。根据前述规 定，A保险公司不得同时要求单方支付违约金和赔偿损失， 仅可以要求其按照约定承担违约责任，如对方违约给 A保险
公司造成的损失高于约定的违约金的， A保险公司可以要求
增加到损失额度。
四、可以要求赔偿的损失范围
A保险公司拟向B矿业主张的损失有：装修损失、重新
寻找租赁场地而造成的营业损失、房租价差损失等。对于 A
保险公司提到的损失，律师团向A保险公司做如下法律分析：
1、装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋
租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：
“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解 除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可 由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原
状。”第十一条第一款：“承租人经出租人同意装饰装修， 合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约 定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿 剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”因此，
A
保险公司对未形成附合的装饰装修物可予以拆除；对已形成 附合的装饰装修物，双方之间并无约定，因此 A保险公司可
根据所提出的装修折旧计算公式要求 B矿业予以赔偿。
2、重新寻找租赁场地而造成的营业损失。《中华人民 共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行 合同义务或者履行合同义务不符合约定， 包括合同
履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同 时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。” 至于本条所称“合同履行后可以获得的利益” ，本律师团
认为，其应当是指直接从交易的标的物上获得的利益。本案 中，A保险公司承租房屋用于经营保险业务， A保险公司获
得的利益应该来自保险业务本身，而与该租赁标的物无关， 因此不属于“可以获得的利益”的范围。同时，即使其被法 院认定为“可以获得的利益”的范围， A保险公司也无法提
供证据证明该损失的发生以及损失的具体计算方法。另，对 方可能依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条（该 条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损 失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大
的损失要求赔偿……）和 “超过违反合同一方订立合同时
预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规 定进行
抗辩。因此，A保险公司要求赔偿重新寻找租赁场地而 造成的营业损失的主张获得支持的可能性极小。
3、房租价差损失。根据《合同法》第一百一十二条“当 事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的， 在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应 当赔偿损失”、第一百一^三条第一款“当事人一方不履行 合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失 的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失 ”的规 定，由于B矿业提前解约，导致 A保险公司在写字间租赁合 同履行期间的最后一年不能继续以 18元/平方/月的价格承
租房屋，并须多支付 7元/平方/月才能租到同样房屋，对该 差价