文档介绍：金地2005年上海青浦4-18地块项目定位策划报告
科学筑家
The Science of Living
金地·上海青浦4-18地块项目定位策划报告
Gemdale Corporation
13>.1 项目地缘概念
地块条件概述
地块周边配套与城市规划
项目地块SWOT分析
观察:我们有什么?
第一部分:项目介绍
项目
介绍
客户
分析
市场
分析
规划
产品
建议
项目地缘概念
——项目地缘概念——
地缘概念
上
海
的
青
浦
青
浦
的
青
浦
新
城
新
城
的
云
湖
项
目
青浦区简介
——项目地缘概念——
地块经济指标
——地块条件概述——
项目占地:20万平方米
容积率:
建筑密度:≤25%
土地性质:居住用地
地块位于青浦区青浦镇西南方位,坐落在318国道南侧,二里桥河和鞋厂之间
地块远景规划
——地块条件概述——
西片区
老城区
东片区
朱家角
本案
运杰城市花园
复地项目
仁杰项目
城市东扩受“同三国道(A30)”的影响较大,城市西进已成必然;
随着城市西进的加快,漕俞路作用将得到极大的发挥
318国道的“截弯取直”工程将本案劣势变优势
“蓝轴”规划的实施
未来楼盘供应多数集中于淀浦河两侧
淀浦河时代的来临将有效弱化青浦居民向城南置业的心理距离
森林公园
雕塑公园
艺术公园
露营园
中央公园
中央林荫大道
“三轴、四片、五心”的规划方案赋予本案“后发制人”的竞争优势,其价值可在定价策略及推广中加以充分利用
地块平整,以农田为主
西面和南面均有自然河系
地块附近设有高压线塔
东面紧邻上海宏城兴业发展经济区,园内企业多为劳动密集型企业
具有拆迁规划,近期不会实施
南面为新路村农居房,规模不大,入住人员多数就职于宏城经济区,单间房屋租金100-150元/月
区域内居民素质不高,治安条件较差
西面靠近新建成的漕俞路,该路连接各条横贯城市东西向主干道,将成为城西发展中重要交通干道
现人气较弱
北面紧靠318国道,该路段车流大,白天达到30辆/分钟,不利于当地居民穿行,商业氛围弱,规划将要改道南移
噪音污染大,规划实施时间尚未确定
地块现状——地块周边环境
——地块条件概述——
地块现状——地块内的原生态环境
——地块条件概述——
地块周边配套
——地块周边配套与城市规划——
中山医院青浦分院
西译中学
青浦区政府
青浦一中
成泰百货
青浦百货大楼
中心医院
农工商大卖场
云湖项目
项目地块周围的生活配套严重匮乏。
所有生活配套均须依靠青浦镇中心。
从项目地块(东面)步行至青浦镇中心约15分钟,骑车约7分钟。
地块
周边
配套
——地块周边配套与城市规划——
青浦新城交通规划
——地块周边配套与城市规划——
漕俞路
外青松公路
A9高速
新318国道
未来滨河
景观道
318国道
青浦新城交通规划
——地块周边配套与城市规划——
漕俞路现状
318国道现状
老城保护区
主题公园区
未来中央生活区
生态区
未来规划低层住宅区(低密度)
——地块周边配套与城市规划——
工业园区
老城保护区
青浦新城规划区域
项目地块SWOT分析
——项目地块SWOT分析——
青浦新城规划落实的不确定性。
宏观调控对房地产市场产生的负面影响。
“青浦新城”规划为本案提供了良好的发展机遇。
20万平方米的占地面积在当地可算大盘,结合开发公司的实力,易于促成销售利润的最大化。
由于青浦新城区整体开发处于初级阶段,许多公建配套和规划尚处于筹划之中,因此人气聚集和生活氛围无法立刻得到体现。
地块内部及周边的自然水系和绿化隔离带做得较好,原生态景观保护较好。
优
势
机
会
威
胁
劣
势
第二部分:市场分析
宏观市场分析
类比市场分析
区域市场分析
预测:未来2~3年内项目地块所在区域住宅市场的走势
项目
介绍
客户
分析
市场
分析
规划
产品
建议
宏观市场分析总结
——宏观市场——
上海经济宏观面上的总体向好,使得上海经济可以稳定持续地增长。在此背景下,房地产市场也会随着大的经济环境步入稳定增长的轨道,大的波动不会出现,但会伴随短暂的、局部的调整。
随着宏观调控的不断深入和升息政策的出台,市场将逐渐显现出供大于求