文档介绍：锦尚国际公寓策划方案
锦尚国际公寓策划方案
北京2009>4年整体房地产住宅市场回顾
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概况
2004年,克服了“土地大限”对市场的不利影响,北京市各类房屋累计成交量高达21873>.43万平方米,其中,普通商品房预售1431万平方米;再上市房交易面积也达到130万平方米,各类交易量均创新高,。
统计指标
普通商品房( 预售)
经济适用房( 预售)
存量房( 过户)
再上市房( 过户)
小计
成交面积( 平方米)
14312987
4536308
2613580
1189742
21871949
成交套数(套)
114143
33979
18051
17567
192876
成交金额(元)
90525478456
**********
8143259356
3723775630
**********
成交均价( 元/平方米)
6628
3080
3230
3207
从 2004年全年的房屋销售面积来看,普通商品房比例为63%,经济适用房(预售)比例为19%,存量房(过户)比例为12%,再上市房(二手房)比例为6%。
从 2004年全年普通商品房(预售)的销售比例来看,普通住宅比例为86%,别墅、高档公寓比例为7%,办公比例为2%,商业营业用房比例为2%。其他用房比例为3%。
在各区中,朝阳、海淀居住类物业预售量最大,两区的预售面积占全市 43%。昌平区经济适用房预售面积达到223万平方米,占全市经济适用房预售面积的57%,从而也提高了昌平居住物业预售总量。朝阳区除了普通商品住宅预售量最大外,也是高档公寓、别墅预售量最大的区域,高档住宅销售套数、面积均超过全市的40%。
2004年北京市普通商品住宅销售量超过10万套,达1173万平方米。其中,朝阳、海淀、丰台三个区位居前三甲,三个城区销售面积及销售套数均超过全市60%以上。
2004年预售住宅平均面积115平方米,其中别墅、高档公寓平均面积145平方米,普通商品住宅、经济适用房单套面积接近,分别为113平方米和116平方米。对普通商品住宅来说,西城、东城、怀柔平均单套建筑面积较大,分别达到178、159、170平方米。
2004年全年季节变化
2004年住宅交易受非典影响较小,即使4、5月份交易也比较平稳。下半年销售逐渐进入高峰,延续多年的“金九银十,辉煌年底”规律未变。
2004年全年销售价格
全年住宅类物业预售均价 5208元/平方米,东城、西城区超过1万元/平方米,崇文、宣武、朝阳、海淀超过6000元/平方米。
从住宅交易全年价格走势看,年初成交价格较高,以后随着交易放量,全年价格变化平稳。 6月份经济适用房预售量较大,占全年经济适用房预售面积的27%,占当月居住类物业预售的47%,使得当月居住类物业预售面积较大、价格则较低。
2004年全年客户状况
客户以本市城镇居民为主,按销售面积计算,所占比例达到 74%;外省市个人购买比例为21%;另外,企事业单位、%。
从不同物业类型看,经济适用房预售客户中本市城镇居民占 99%,为绝对主力;别墅及高级公寓本市居民客户比例只有46%。
较经济适用房、普通商品住宅,别墅、高档公寓项目本市居民购买比例大幅降低,而非本市个人购买比例则超过了 30%。
小结
2004年,北京房地产市场交易规模继续大幅放量。
在各类物业的成交中,交易热点依然集中在北京传统的开发热点区域朝阳和海淀。
在客户群体中,外省市个人购买者不容忽视,%,而其中的预售别墅、%。
昌平、通县等远郊区房地产市场升温,成为新兴的热点市场区块。
北京2004年截止12月,房地产住宅市场
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2005年北京住宅供应量会比2004年有所上升,但增长幅度缩小
2004年2月,北京市人民政府办公厅又发布4号文件作为33号文件的补充。在这之前,北京市突击报批了1亿平方米土地量,引发了圈地运动。在这些已经报批的土地当中,会有一些预先不打算近期供应的项目提前运作,2004年依然是供应量增长的一年。
住宅整体价格下降空间较小,未来有上涨支撑力
北京住宅市场平均价格呈稳步下落的趋势,主要原因有两个:
一、低价经济适用房的大量销售;
二、郊区低价住宅销售量逐年增加。但就各区域或各住宅楼盘来看,
价格大多呈上升的势头,很少感觉到住宅价格下降。
就以后住宅市场的表现,首先是未来经济适用房的销售量每年增幅不会更大;其次是郊区低价位住宅的价格也在上涨,销售占全市的比例持续大幅上涨的可能性不