文档介绍：惠阳新城市房地产开发项目可行性研究报告
一、项目概况
该地块位于惠阳市淡水镇中心新区泗水地段，深汕高速公路以北,紧靠著名的棕榈岛高尔夫球场，距离“中海壳牌”约１8ＫM。地块占地面积约10０万平方米，用途为商住，出让期限7０年,地价１65元／平方米（包括出让金、搬迁安置及补偿费、青苗赔偿费等征地所涉及的费用），折合11万元／亩，。同时,惠阳市政府无偿提供与此相邻的约1０0万平方米土地,作为休闲、体育用地，要求由投资方建设为对公众开放的免费公园（经营性项目除外）,但准许建设部份经营性商业配套设施。惠阳市政府对项目建设中给予一定的政策优惠。
项目背景
1、合作条件:由中建蛇口发展有限公司出资50％,南山公司出资5０%,共同组成合资公司开发此项目。中建公司拟建容积率在1．0～1．5之间的多层住宅.
2、合作方式：项目公司成立后，体育公园的投资建设和经营管理由南山公司单独负责，投资风险由南山实业承担，投资收益归南山公司所有;项目统一规划、统一方案设计,各自负责50％的土地的开发建设。
市场调研分析
（一)惠阳总体经济发展状况
惠阳位于珠江三角洲东南部，南抱大亚湾,与香港隔海相望，西连深圳,中部与惠州市相接。惠阳于2003年6月１０日撤市设区,现下辖淡水、秋长、新圩、镇隆、沙田、永湖、良井、平潭、澳头、霞涌１0个镇和1个三和经济开发区，区政府位于其中心城镇---
—-淡水，,惠阳的功能定位是：建设成为惠州市“现代数码石化名城"的重要组团、惠州滨海城市组团中的璀璨明珠和中海壳牌南海石化项目的后勤服务基地.
惠阳区总面积126２平方公里，。2002年实现工业总产值１31．7５亿元,，实际利用外资1．8亿美元。原惠阳市2002年GDP ,同比增长12%，，％.
目前大亚湾“中海壳牌”项目已于200２年11月正式开工建设。中海壳牌是中国目前最大的中外合资项目，总投资4３亿美元,预计2005年建成投产，年产值将达到17亿美元。据有关部门预测,中海壳牌建成后，将带动５０倍以上的下游产业链的形成，总体年产值可望达到6５00亿人民币，相当于目前广东省工业总产值的二分之一，必将对惠州乃至整个广东的经济发展产生巨大而深远的影响。
（二）、惠阳房地产市场情况
1、市场主体商品房供应及销售
惠阳是与海南、北海齐名的国内三大烂尾楼盘“重灾区”之一，从93年至今,已经10年左右没有新开发项目,目前仅有位于区政府中心地段的2个项目开盘销售,均价在2200元/M２左右，但销售情况较好。占市场交易主体的是存量房交易，年交易量在200０套左右，平均价格水平为800元/M2左右（均为前几年建成的二手楼盘)。
2、目前市场在售新楼盘
序
号
楼盘名称
地理位置
总占地/总建面
(万平方米)
容积率
产品定位
目前均价
（元/平方米）
销售率
1
棕榈岛高尔夫
深汕高速惠阳出口旁
140 / 28
——-－-
别墅、多层公寓
6500
７０％以上
２
中铭豪园
区政府对面
/ 24。5
３。1
小高层
22０0
一期40％
3
昊康广场花园
区政府广场旁
3．2 /
2．1
小高层
2300
内部认购
4
康汇公寓
大亚湾管委会北侧
/
２．５
小高层
2200
40％以上
5
熊猫碧富新城
大亚湾汽车电子工业区
８3 ／ 120
小高层、别墅
未定
内部认购
6
华南建材项目
大亚湾汽车电子工业区
26 / 45
1．７
商场、住宅
5０００、120０
内部认购
备注：棕榈岛高尔夫是紧邻本项目的高档楼盘,由新世界地产开发,总占地面积为1．4平方公里，其中8０％已建成２７洞锦标级高尔夫球场,剩余20%用于房地产开发。目前主要客户为壳牌外籍高级行政管理人员及技术专家，均采取1—６年的租约方式进住,租金水平在50—80元/M2,棕榈岛目前带租约的别墅售价为５500-9000元/M2（精装修）,共推出约1５0套，8月份将推出自住型别墅３0套，售价预计在1000０元/M2。
3、 目前进入惠阳地产市场的三家深圳企业
振业－—秋长镇项目:位于莲塘三和开发区，占地3０００亩,地价在３00元/M２左右，于200３年初签约,预计将先建星级酒店、大型购物商场及环境，由于目前振业董事会变动，项目具体开发进度待定。
赛格-－—群星广场项目：位于区政府旁，占地7。８万平方米,总建