文档介绍：Marketing Research
中原地产市场分析报告(惠州·2010年上半年)
惠州中原策略中心
2010年上半年宏观市场分析
惠州市场2010年上半年表现及下半年展望
附录:2010年6月份月度数据
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报告内容
页码
2010年上半年宏观市场分析
Part A
Three Factors(5)
政策
经济
动态
年初释放从紧信号,未见明显成效。第二季度一系列的政策组合拳出台,从金融、税收、土地等方面,从中央到地方、层层落实,给高速增长的房价和疯狂楼市打了一针镇定剂。<br衡国际压力和国内形势,国内重回货币调节政策,排除人民币短期内快速上升的可能
大城市房价松动,小城市房价坚挺
政策调控从紧,地产格局微妙,行业洗牌加剧。
2010年上半年宏观市场回顾
政策
Part
政策热点
国土资源部出台“19条”调控新政
2009年底一系列遏制房价过快上涨的政策刚落实,关于租售比、投资比例、房价收入比、房价与GDP涨幅对比数据的讨论,房价暴涨的北京、上海、深圳三地楼市泡沫程度加剧言论,一时间全民陷入新一年房地产政策走势的讨论,是遏制?还是平稳?
2010年新年伊始,国务院就以”国十一条”正式奠定了2010年的房市调控基调:一方面支持住房的自住和改善需求;一方面抑制投资性购房。后续一系列的政策细则逐步出台,互为补充,形成“史上最强政策组合拳”。本轮政策的严厉程度和密集程度,远远超过了2007年的房地产市场调控。
2010年上半年宏观政策回顾
年初出台“国十一条”,大部分为指导性政策,整体仍显利好。
2月份政策混沌,3月份政策措辞严厉,央企退市,凸显决心
,各地城市落实细则,楼市急转直下
第三季度楼市酝酿第二波调控,各项配套政策陆续出台。
政策热点
国土资源部出台“19条”调控新政
本轮政策组合拳,最为严厉、最为立竿见影的政策,即为金融信贷方面的系列措施。
从4月份的提高二套首付,限制异地购房,停止三套房贷以及一系列的二套房认定细则,抑制了投机和投资需求,使得一线城市楼市成交降至冰点,高企的房价开始松动。
金融政策:把控信贷杠杆
日期
政策出处
要点
4月15日<br方米以上,首付款比例不得低于30%;(二)二套房,首付款比例不得低于50%,;(三)三套及以上住房,大幅度提高首付款比例和利率水平。
4月18日
国务院
商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款.
4月21日
银监会
第二套房认定标准,以家庭为单位。认房不认贷,这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。
6月5日
住建部、中国人民银行、银监会
二套房认定标准,改为“认房又认贷”。弥补之前“认房不认贷”的漏洞。
政策热点
国土资源部出台“19条”调控新政
银行、信托双双收紧房地产开发商融资。加上4月中旬房地产调控以来楼市开始降温,楼市成交量出现明显萎缩,房地产开发商的销售周期拉长,回笼资金的速度减慢。
同时,严格规范商品房用地出让行为。严格土地出让条件。严格规范土地出让底价。土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%,竞买保证金不得低于出让最低价的20%
并且加强房地产销售监管,三管齐下,促使开发商不能囤地囤房,从而遏止房价快速上涨。
金融:把控信贷杠杆
日期
政策出处
要点
2月11日
银监会
下发《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》,再次收紧房地产信托。《通知》明确指出,信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。
6月13日
国务院
公布了台公司管理有关问题的通知》。通知要求,为有效防范财政金融风险,地方各级政府要对融资平台公司债务进行一次全面清理规范,进一步加强对融资平台公司的融资管理和银行业金融机构等的信贷管理,坚决制止地方政府违规担保承诺行为。
房产调控的另一重要手段,是利用税收杠杆调节。让税收杠杆在房地产调控中发挥更大作用,应该增加房地产保有环节的税种。我国目前整个房地产市场中的大部分税种都在流通环节,保有环节的税种缺失。应逐步完善出台物业税的技术条件,有步骤地出台物业税。
物业税变身房产税渐行渐近,5月31日国务院同意房改委出台资源税改革方案,逐步推进房产税改革。房产税,将使买方持有物业的成本提高,从而降低空置率。并且降低投资或投机者的升值预期,有利于平衡供需关系。
税收:征好增值税改