文档介绍：第二章 房地产市场分析
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房地产市场概述
一、房地产市场的概念
从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。
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二、房地产市场特征
房地产权益交易市场
交易形式多样
典型的区域性市场
不完全竞争市场
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三、房地产市场的分类
按地域范围细分（房地产市场划分的主要方式）
房地产用途细分
居住物业市场（含普通住宅、别墅、公寓市场等）
商业物业市场（写字楼、零售商场或店铺等）
（标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房等市场）
酒店与休闲娱乐设施市场
工业物业市场
特殊物业市场（如老年公寓等）
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存量增量细分
三级划分法
一级市场（特指土地使用权出让市场）、
二级市场（土地转让市场、新建商品房租售市场）、
三级市场（存量房地产交易市场）。
增存量划分法
土地：土地一级市场、土地二级市场
房屋市场：增量市场（一手房市场）、存量市场（二手房市场）
交易形式细分
新建房交易：销售（预售、现售）、租赁（预租、正常租赁）和抵押
存量房交易：租赁、转让、抵押
按目标市场细分
低档，中档，高档
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房地产市场的运行
一、房地产市场的运行环境
影响运行活动各种因素的总和
社会 政治
经济 金融
法律 技术
资源 国际
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1、社会环境
人口数量和结构
城镇化数量增多
人口结构变化：成年型——老年型（刚性需求减少）
家庭结构及其变化
金字塔型——倒金字塔型
金字塔：分家模式
倒金字塔型：自上而下减少（4-2-1）
例如：三口之家住上百平米商品房，若干年后儿女成家，房屋闲置，房屋结构和设施未必符合老人需求，随即产生对老年公寓的需求。
居民思想观念
“family”-组织 “home”-精神 “house”-实体
“分家”观念
消费观念
社区和城市发展形态
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2、政治环境
政治体制
政局稳定性
政府能力
政策连续性
政府及公众对待外资的态度
涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题
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3、经济环境
城市或区域总体经济发展水平
就业
支付能力（工资-物价-房价租金比）
产业与结构布局
基础设施状况
利率和通货膨胀
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4、金融环境
宏观金融政策
信贷政策
金融工具完善程度
资本市场发育程度
5、法律环境
与房地产业有关的规则
现行法律与相关政策
房地产供给政策、住房分配和消费政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房地产价格政策
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