文档介绍：天安房地产集团·盐城市场
2010年6月报
销售部
2010年7月30日
目录
宏观政策法规
国家政策法规
盐城当地政策法规及其他动态
土地市场
当月挂牌
盐城市新出让土地信息(位置、经济技术指标、价格、中标单位等)
商品房市场
2010年上半年全国房地产市场运行情况
盐城房产地图
盐城房地产板块分布
盐城一季度房地产市场运行情况
6月份盐城市区楼市成交汇总
6月份盐城市区商品房成交分析
竞争动态
盐城市区近期在售及拟售楼盘汇总
竞争楼盘个案分析
盐城别墅项目汇总分析
本月市调分析(个人观点)
宏观政策法规
国家政策法规
规范二套住房房贷认定标准通知
发文单位:住建部
发文日期:2010年6月3日
核心内容:明确认定,商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数,应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
影响:规范购房流程,抑制投机行为。
盐城当地政策法规及其他动态
5月29日,盐城市教育局出台了今年市区中、小学施教区划分和调整方案。
(划分方案与学区房说明,详见附件一)
施教区调整后市区楼市反应
按照公示的方案,盐城市实验小学、盐城树人外国语实验学校、盐城市景山小学、盐城市多元智能实验学校、盐城市初级中学、盐城市第一初级中学、盐城市景山中学、盐城市明达初级中学等民营机制的学校,从今年暑期开始改为公办学校。同时,部分学校加入了名校集团,城中和城南还将建设几所名校的分校区。方案还规定,学生一律就近入学,学校不得擅自招收施教区外学生。通过调整,几所市民公认名校的施教区明显扩大,只要施教区有住房的学生就能免费就读名校,而名校施教区外的家庭只能在指定施教区内学校就读。一石千浪,此次施教区的调整让原本渐趋冷寂的楼市一下子又活跃起来,有关学区房的炒作风生水起,学区房交易更是热潮涌动。
在老城区,由于有盐城初级中学、景山中学、解放路小学等名校支撑,二手房市场十分活跃,很多陈旧的老房转而成了“香饽饽”,价格普遍飞涨。由于老城区新楼盘较少,有楼盘在售的开发商高价叫卖,底气十足。在盐渎板块,围绕盐城中学中校区和盐城实验小学的几个楼盘房价涨得令人目眩。以钱江方洲为例,近两年房价涨幅达50%,有卖方将该楼盘的二手房单价开到了7500元/平方米;汇景新城和月湖花城等楼盘也备受市场关注,目前的售价均已超过6000元/平方米,还大有节节攀升之势。在南城区,施教区调整后,教育资源也相当丰富,盐城中学南校区、盐城市第一小学等名校的入驻使该区域的房价扶摇直上。恒盛都市豪庭、领秀嘉园、华厦绿城、瑞尔国际等楼盘售价也均超过了5500元/平方米,该区域的中南世纪城和凤凰汇两个新盘虽未开盘,因为搭上了学区房的顺风车,房价预计会大大超过年初的预期。
比较而言,这次施教区调整,给城东和城西的楼盘带来了不利影响。城东板块名校资源稀少,受关注程度有所降低;西环路以西的几个楼盘处境也很尴尬,虽然与盐渎板块仅一路之隔,但在市民心目中路西施教区与路东相比有着天壤之别。近期,城东和城西的区域楼盘的房价基本停涨。
施教区调整对楼市后期影响分析
盐城市区此次施教区调整与周边城市有所不同,最大区别在于:此次调整是自上世纪90年代初义务教育法实施以来,首次对市区施教区作大规模调整;盐城的主城区已由当年的10平方公里扩展到80平方公里,调整涉及的范围十分广泛。所以,此次施教区的调整对市区楼市的短期刺激效应十分明显。纵观其他城市,学区房在楼市中总是扮演重要的角色,因此,这次施教区调整不仅对市区楼市产生短期刺激效应,还将产生深远的影响。
一是加速楼盘分化。4月17日,国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,提出十条举措,被业内称为房地产新“国十条”。这些被业界称为近年来最严厉的房地产调控措施一经实施,京沪等一线城市不断传来房子降价、抛售消息。从盐城情况来看,虽然目前房价没有松动的迹象,但在施教区调整方案出台之前,市场观望气氛也逐渐浓烈,住房销售量日渐下滑,有价无市的现象已经显现,很多业内人士预计,下半年或明年上半年部分品质或地段不太理想的楼盘可能会率先降价。施教区调整后,在名校施教区内的楼盘立即扬眉吐气,继续高调高价叫卖。非名校施教区内的楼盘则气短三分,开发商开始忧心忡忡。对于非施教区内的楼盘来说,还有一个不利的因素是,市区许多上半年准备开盘的项目受新政影响推迟了开盘,下半年将有大量新房上市,房源可能呈现迸发状态。随着宏观调控及施教区调整影响的深入,下半年,名校施教区外楼盘的销售形势十分堪忧。
二是推动房价上涨。有人形象的比喻,“学区房”之于楼市,就好比黄金之于金融市场,是个“硬通货”。从许多一线城市情况来看,房地产市场潮起潮落,但学区房似乎总能游走