文档介绍：上海2010年4月房地产市场月报
国务院新政效果明显楼市降温土地退烧企业走向理性
[提要]面对2009年下半年以来房价急剧攀升,土地市场“地王”频现的现象,为了促进房地产市场健康稳定发展,中央政府密集出台了一系列政策“组合拳”。
面对2009年下半年以来房价急剧攀升,土地市场“地王”频现的现象,为了促进房地产市场健康稳定发展,中央政府密集出台了一系列政策“组合拳”。从2009年12月11号的“国四条”到2010年4月17号的“国十条”,政策内容涵盖增加土地供应、打击囤地、二套房首付比例50%、完善商品房预售制度等各个环节。随着“国十条”的出台,政策效应在4月得到集中体现。
楼市降温
根据CREIS中指数据监测显示,4月中上旬,日总成交面积震荡上扬,17日国务院颁布“新国十条”,之后各大银行积极响应,制定房贷新政,一线城市成交量随即大幅下挫。一线城市的投机和投资性的住房需求对政策反应极为灵敏。反观二线城市,政策出台前夕,成交量已开始大幅上涨,而政策出台后,市场反应不及一线城市迅速,成交量有所上扬。三线城市成交量暂未受影响,延续着上涨的态势。
(注:一线城市包括北京、上海、广州、深圳和杭州,二线城市包括天津、南京、重庆、武汉和成都,三线城市包括厦门、福州、合肥、哈尔滨和昆明。)
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数据来源:CREIS中指数据、fdc.
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数据来源:CREIS中指数据、fdc.
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数据来源:CREIS中指数据、fdc.
土地退烧
住宅用地同比大幅增加
从2009年12月的“国四条”到2010年4月的“国十条”,增加住宅用地供应成为此番房地产市场调控的主题。4月15日,国土资源部公布了2010年全国住宅用地供应计划。,同比激增138%。根据中国指数研究院数据信息中心监测显示,2010年1-3月,全国70个城住宅用地供应量一直处于上升态势。4月受“计划出让前暂停出让”政策影响,供应量有所回落。随着出让计划的落实,土地市场必将出现供应高峰。
图:2010年1-4月70城市住宅用地供应量
数据来源:CREIS中指数据、fdc.
住宅用地楼面均价呈下行趋势
09年底和今年年初,国家针对土地市场出台了一系列政策,旨在打击囤地,加强土地开发进程的监管,抑制高地价,实现土地的有效供给。今年2月,从市场表现可以看出,土地调控政策开始发挥作用。土地价格继2月、3月出现回落后,4月再次下调。1月全均楼面地价2666元/平方米,2月小幅回落,为2343元/平方米,3月降至1858元/平方米,4月进一步回落至1793元/平方米,土地政策对地价的调控效果已显露。具体城市而言,一线城市市场竞争激烈,成交均价处于高位;其他大部分城市一季度以来成交均价出现了不同程度的下跌。
图:2010年1-4月70城市住宅用地平均楼面地价及环比变化率
数据来源:CREIS中指数据、fdc.
重点城市溢价水平明显降低
提高土地出让金的首付比例、增加住宅用地供应、打击囤地等土地调控政策随着“国十条”的出现,产生了较大的连锁反应,开发企业拿地的心理预期受到影响,重点城市住宅用地溢价水平在4月明显降低。
图:2010年1-4月重点城市住宅用地溢价水平
数据来源:CREIS中指数据、fdc.
土地出让方式或将变化,招标方式明显增多
“”之后,招拍挂的出让方式一直是土地市场的主流。“价高者得”的规则被认为是土地价格高企的主要原因。土地出让方式的改革是此次土地市场调控的重点。采取招标的方式,弱化价格在出让中的作用是出让方式改革的一个方向。以北京为例,2004-2010年(2010年1-4月)7年间,采用招标出让方式较多的年份地价增长率相对较慢,反之,增长较快。2009年,北京仅4宗住宅用地采用招标的方式出让,平均楼面地价同比增长51%。
图:2004-2009年北京住宅用地价格增长率及招标宗数
数据来源:CREIS中指数据、fdc.
企业走向理性
重点企业拿地热情明显下降,新增土地储备环比降20%
2010年4月,受到相关政策影响,20家重点监测房地产企业月度新增土地储备数量出现大幅度下降,%%,%,且4月全月一线城市20家重点监测企业仅在上海有一块新增土地。房地产企业争相高价拿地的态势已经有所放缓,企业拿地热情明显降低。可以预期在企业资金来源受到限制且政策限制加大的情况下,房地产企业将转向2/3线城市理性扩张,高价拿地现象将会得到遏制。
(注,20家企业:保利、首开、金地、万