文档介绍：2010年整体营销推广提案
2010年3月
CONTENTS
OPINON 目标
VALUE 核心价值
ADVERTISING 推广策略
SERVICE 流程规范和服务提升
MARKET 市场
SALE 销售策略
目标
为实现齐鲁·涧桥别墅区维拉的院子年度销售目标,本方案主要考虑解决三个有效性的问题:
如何达成有效的成交?
如何找到有效的客户达成成交?
如何通过有效的推广找到有效的客户?
市场简析(政策)
2010年3月8日国土资发〔2010〕34号
确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地,确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。要严格控制大套型住房建设用地,严禁向别墅供地。
2008年1月7日《国务院关于促进节约集约用地的通知》发布。
要切实保护耕地,大力促进节约集约用地,走出一条建设占地少、利用效率高的符合国情的土地利用新路子。要优化住宅用地结构,合理安排住宅用地,继续停止别墅类房地产开发项目土地供应。确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90m2以下中小套型普通商品房的建设。
市场简析(政策)
禁地:
别墅正因为稀缺所以日益受追捧,别墅购买力向城外延伸,章丘、长清、黄河北部商河、齐河等地逐渐成为济南人别墅置业的区域;
土地资源日益稀缺,及都市新贵的基数在迅速增加,具备购买高档别墅的人越来越多,别墅消费需求日趋旺盛。
禁独:
封杀令的出台,使纯别墅类项目,尤其是独栋别墅逐渐进入奇货可居的状态,其价格会持续上涨。
市场简析(趋势)
自2009年起,济南别墅市场出现新一轮的趋势——
别墅项目更注重别墅产品本身,外立面、户型结构、景观设计等较以往有较大提升。
别墅项目更注重样板区的氛围营造,不少公司专门聘请专业设计公司进行样板间内部装修装饰的设计。
别墅项目更注重物业服务的形象。
个案访谈(中海)
主要采用的推广方式和效果?
中海:主要是报纸、户外和广播,效果都还不错。后期客带客成交的量很高。
客户的来源和职业?
中海:紫玉项目项目周边的、济南市的多,奥龙项目济南市为主,周边的也有,远的还有青岛的。客户还是经商的比较多。
是否举办客户圈层活动?
中海:没怎么举办过单独针对别墅的活动,住宅那边搞过一些。
住宅销售和别墅销售分开了么?
中海:没有分开。销售接待都在一起,只是一段时间主推某种产品。
客户对项目的认同度在哪些方面?
中海:比较综合吧。紫玉项目对于产品和中海品牌的认同度高,奥龙项目对于区位的认同度更高。
客户对于价格敏感么?
中海:到一定程度就不敏感了。
个案(中海)
热销户型
奥龙官邸 314㎡联排
个案访谈(鲁商御龙湾)
主要采用的推广方式和效果?
鲁商:主要是报纸、户外、短信和广播,短信效果不错。后期客带客成交的量很高。
客户的来源和职业?
鲁商:济南能占到80%,长清本地和周边的也有一些。主要是私企业主,公务人员比较少。
是否举办客户圈层活动?
鲁商:之前提过一个车展的方案,客户参与度不高,时间也难以安排。住宅活动相对效果好。
住宅销售和别墅销售分开了么?
鲁商:分开两个销售中心。别墅销售中心在别墅区内,是别墅后期的会所。
客户对项目的认同度在哪些方面?
鲁商:区位和产品认同度较高,我们类独栋、双拼、组院(四合院)都销售比较好,直联排销售相对比较差。
客户对于价格敏感么?
鲁商:过万就不敏感了。