文档介绍：中骏置业漳州项目营销策略整合报告
开篇之言
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“百万买房,千万买邻”,在漳州当前别墅格局中,中骏蓝湾香郡即将为漳州城市呈现一个至高端的项目。
作为漳州地产即将到场的标杆角色,我们将为整个城市发动一场纯粹的英伦风情高尚生活:
浪漫之都,纯粹英伦别墅生活,从中骏蓝湾香郡开始
漳州大宅真正鼎座,从这一刻粉墨登场
……
那么我们借助麦肯锡S-C-Q模型对这个标杆项目操盘做结构化分析
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标杆怎样练成的?
我是谁?
缘起背景(Situation)
(面临的现状)
冲突审查( Complication )
(素质核心和身份明确)
价值塑造( Question )
(实现价值的过程和团队)
标杆塑造策略总纲
标杆塑造阶段划分
标杆价值销售思路
标杆形象宣传事宜
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我的价值几何?
成功案例借鉴?
我是怎样的一个形象?
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我是谁?-项目定位
我的身价如何?-价格定位
漳州缺少标杆?
分布格局
客群状况
发展规律
1
漳州别墅市场剖析
我的明星身价值多少?
谁将买我?-客群定位
漳州买别墅都什么人?
今天我来了,谁将买我?
我怎样塑造标杆气质
出品方:中骏集团
推盘手:豪斯房屋
谁帮我塑造标杆气质
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■ Q1:漳州别墅市场走势
缘起背景(Situation)
(面临的现状)
漳州缺少标杆?
分布格局
客群状况
发展规律
1
漳州别墅市场剖析
01 Trends
漳州缺乏什么,我们面临什么?
漳州城区别墅处于起步阶段,在售项目基本售罄,竞争低。各别墅规划品质不高,客户需求有待挖掘提升。
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市场供需关系
类型
项目
销售状况
在
售
上层55
已销90%(共164套)
华港豪庭
已销76%(共148套)
已入住
荣昌花园
已销100%
逸墅江南
已销94%
(58套)
漳州市区别墅供应量目前呈断货状态,别墅购买者等待新品出现。
漳州市区别墅品质有待发展,客户的需求和品位需要优越产品和制造商来促进提升。
荣昌花园
上层·55
华港豪庭
逸墅江南
蓝湾香郡
漳州边郊区别墅发展较好,客群主要为厦门区域,与本案不存在竞争。
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市场供需关系
类型
项目
销售状况
在
售
发现之旅
已销32%
半山墅
二期43%
南太武高尔夫别墅
41%(55套)
如上所列三个别墅虽为漳州区域,但因所处位置处于厦门交界,更加靠近厦门,且因为天生资源优势,所以具备优越的养生度假功能,故受厦门客群青睐。
漳州市区客群购买其别墅量较少,故本三个项目对于本案而言,不存在竞争关系。
漳州市
南太武高尔夫别墅
发现之旅(三期)
半山墅(二期)
发现之旅现场经理:
长泰这个地方比较靠近厦门,所以大部分别墅还是厦门客群购买,主要是用于度假用,漳州市区对于这个地方还是不大认可,买的人少。
独幢产权面积主要集中在300㎡-500㎡,联排(双拼)200 ㎡-300㎡,面积较为适中。
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产品状况
独幢产权面积主要集中在300㎡-500㎡,联排(双拼)200㎡-300㎡,面积较为适中。
独幢别墅花园面积较大,集中在150㎡-300㎡,联排相对较小为100㎡-150㎡。
城东板块的独幢别墅均价7000元/㎡,联排(双拼)5200元/㎡,略低于漳州整个城区别墅均价。
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价格关系
漳州市区四个典型项目独幢平均销售单价7500元/㎡,联排(双拼)别墅的平均销售单价约6000元/㎡;
城东片区三个典型个案的价格低于漳州市区均价,独幢均价约为7000元/㎡,联排(双拼)别墅的平均销售单价约5200 元/㎡。
城东区域规划为高档别墅区域,未来城东区域的发展潜力存在巨大机会。
独幢别墅的总价主要集中300万-500万元/套,联排(双拼)别墅的总价140万-200万元/套。
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价格关系
城东
整个城区
独栋
面积
289~510㎡
230~1000㎡
价格
7000元/㎡
7500元/㎡
总价
300万-400万元
300万-500万元
联排
面积
200~330㎡
250~320㎡
价格
5200元/㎡
6000元/㎡
总价
100万-150万元
140万-200万元
漳州别墅单价、总价数据小结
典型别墅个案产品状况一览
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附表一
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产品类型
产权面积(㎡)
花园面积(㎡)
主力单价(元/㎡)
主力总价(万元/套)
长泰县
发现之旅(三期)
独幢
274 ㎡-500 ㎡
200 ㎡-300 ㎡
13000元/㎡
356万-650万
漳州开发区
南太武高尔夫别墅
独幢、联排、叠拼
独幢:400 ㎡-530 ㎡
联排:190 ㎡-2